Ravaglioli: “Troppi paletti sui Condhotel produrranno un altro fiasco urbanistico”

Ravaglioli: “Troppi paletti sui Condhotel produrranno un altro fiasco urbanistico”

Liberare completamente il 40% da ogni vincolo urbanistico, prevedendo non solo la residenza ma qualsiasi altra funzione compatibile con l’attività turistica. Per il restante 60% nessun limite all’interscambio tra hotel ed RTA: unico vincolo la dotazione di servizi caratteristici tipici dell’attività ricettiva. Per poter avere hotel o RTA di livello internazionale. Alessandro Ravaglioli non ci sta ai recinti che palazzo Garampi vorrebbe alzare attorno ai Condhotel. Perché senza una proposta fortemente incentivante non succederà nulla di nuovo. Ma aumenterà la gara per affittare gli hotels agli immigrati.

L'ultimo treno della riqualificazione alberghiera
La leva dei Condhotel può essere l’ultimo treno per dare alla riviera, e a Rimini in particolare, che ne ha bisogno molto più delle passerelle, quella riqualificazione dell’offerta turistico-alberghiera di cui si parla da decenni senza che si riesca a concretizzare nulla. Ricordate la fotografia scattata da Mauro Santinato al dibattito su “Turismo 2013, il sistema Rimini nella competizione globale”? Fate un ripasso.
In teoria tutti d’accordo sulla leva Condhotel, ma poi gli amministratori pubblici ci vogliono mettere del loro, sembra non possano fare a meno di complicare e restringere il campo. In teoria per “non stravolgere le aree turistiche”, come ha sostenuto una decina di giorni fa l’amministrazione comunale di Rimini. Sventolando lo spauracchio delle “operazioni immobiliari”. In un comune che con la variante “anti cemento” ha già bloccato tutto il bloccabile. Ma cosa c’è da stravolgere nelle attuali aree turistiche? L’immobilismo sta offrendo uno spettacolo desolante dal punto di vista della cosiddetta innovazione di prodotto.
Palazzo Garampi vuole “impedire che quasi 15mila camere oggi dedicate all’accoglienza alberghiera, cioè quella ‘misura del 40 per cento’, possano trasformarsi in appartamenti ad uso residenziale esclusivo, con un evidente effetto negativo sull’intero sistema della nostra offerta turistica”.
Cosa c’è da impedire in una destinazione con decine e decine di alberghi chiusi e abbandonati, con altri che prolungano la loro agonia grazie ai bandi per dare accoglienza ai profughi, e con la maggioranza delle strutture che avrebbero bisogno di un lifting radicale che invece non arriva mai?
“L’intervento regionale dovrà prevedere un esplicito rinvio alla Pianificazione Comunale in modo che sia ogni singolo ente ad individuare gli ambiti dove sarà sostenibile l’applicazione della normativa dei Condhotel. Crediamo fortemente che vada garantita la potestà comunale nel pianificare in modo puntuale l’applicazione di questa opportunità. E’ chiaro che nell’ambito di programmi basati su obiettivi chiari e dichiarati di riqualificazione dell’offerta in fascia turistica, pensiamo al Parco del Mare, i Condhotel potrebbero avere un senso. Nessuna possibilità invece per operazioni immobiliari e/o che non abbiano al centro l’impresa turistica”. Questa la linea da seguire secondo la giunta Gnassi. Ma la potestà comunale nel pianificare potrebbe essere la pietra tombale sulla opportunità offerta dai Condhotel. Anche perché i paletti che vengono ipotizzati sono già tanti: “L’Amministrazione chiederà che venga introdotto un tassativo divieto della possibilità di separare l’attività di condominio da quella dell’hotel al fine di creare evidenti operazioni speculative mirate solo ed esclusivamente ad aumentare la rendita fondiaria senza alcun beneficio per la riqualificazione del sistema turistico. Altro aspetto collegato è il vincolo sull’erogazione dei servizi comuni ricettivi del Condhotel: a parere nostro, comporta troppi rischi in prospettiva quel minimo di dieci anni fissato adesso dal decreto. Sarebbe più opportuno, per evitare scappatoie o furbate, un vincolo permanente”.
Che dire? E, soprattutto, che fare? Una volta si sarebbe detto apriamo il confronto. Perché i “vincoli municipali” non uccidano i Condhotel prima di nascere. Chiunque volesse portare ragioni può inviare il proprio contributo a redazione@riminiduepuntozero.it. Cominciamo con il contributo di Alessandro Ravaglioli, di professione ingegnere, a lungo in consiglio comunale, dove è stato anche membro della commissione territorio e urbanistica. (Riminiduepuntozero)

di Alessandro Ravaglioli

Questa rincorsa nel fissare paletti ho paura che si tradurrà nell’ennesimo fiasco urbanistico.
Subito si parla di freno alla speculazione edilizia come se ci trovassimo in una realtà laddove la maggior parte degli hotel di Rimini fossero belli, accoglienti, con camere con un lay-out internazionale, con tutti gli spazi per servizi oramai diventati essenziali (spa, business room, piscine, parcheggi, ecc.), efficienti energeticamente e soprattutto sismicamente sicuri.
La realtà invece è che la maggior parte degli hotels oggi sono completamente datati, costruiti a piccoli pezzi, senza un vero progetto alla base sia architettonico che strutturale.
Nel periodo del PRG Benevolo (1999-2011) sono state apportate due varianti sul tema e cioè: in un primo momento la “variante Melucci” che consentiva il 25% di residenza ed il 75% di RTA e che qualcosa ha smobilitato; poi in seguito la “variante Gamberini” che toglieva sia la residenza che l’RTA e puntava invece a massimizzare la superficie edificabile con destinazione hotel scomputando dal calcolo della superficie utile il 50% di tutti gli spazi alberghieri eccetto le camere e portando l’indice fondiario dall’1,7 mq/mq 2 mq/mq. Risultato: la seconda ha fatto peggio della prima.
Quindi è del tutto evidente che limitando la quota di residenza non c’è storia che tiene: le ristrutturazioni rimangono al palo.
Oggi questa situazione è ancor peggiorata in quanto il cambio di normativa sismica avvenuto negli ultimi 10 anni a parte dal terremoto de L’Aquila, unitamente al fatto che le strutture degli hotels costruiti nel dopoguerra sono piuttosto datate, implicano che nel momento in cui una struttura alberghiera si pone il problema di riqualificare debba passare quasi obbligatoriamente attraverso la demolizione e ricostruzione, come d’altronde hanno fatto quelle poche strutture che hanno creato dei veri hotel internazionali (Le Meridien, I-Suite). Se a ciò aggiungiamo il fatto che qualsiasi studio economico-finanziario attesta che nella città di Rimini, al contrario ad esempio delle grandi città italiane come Milano, Roma, Firenze, Venezia, ecc., il mark-up rispetto ai costi di gestione è tra i più bassi (se non il più basso) d’Italia per il semplice motivo che a Rimini il costo della camera è sotto la media del centro-nord Italiano mentre i costi di gestione/ammortamento (personale, attrezzature, ristrutturazione, ecc.) sono invece come nelle altre realtà, a questo punto credo che senza una forte iniezione monetaria data dalla così detta parte “immobiliare” (che Gnassi chiama “speculativa” mentre io chiamerei “di equity”) le ristrutturazioni rimarranno nei libri dei sogni.
Per quanto mi riguarda libererei completamente il 40% da ogni vincolo urbanistico e cioè prevedendo non solo la residenza ma qualsiasi altra funzione compatibile con l’attività turistica in modo tale da monetizzare al massimo tale superficie, così come non vincolerei assolutamente l’ingresso della parte residenziale a quella dell’hotel (vi immaginate che chi compra una casa da 3.000-5.000 euro/mq vuole condividere le spese di gestione di ascensore, scale, sicurezza, ecc. con l’hotel e con i suoi ospiti?!), lasciando al progetto industriale la decisione su come organizzare meglio il lay-out della struttura al fine di rendere più solido possibile il piano finanziario.
Per il restante 60% non porrei limite all’interscambio tra hotel ed RTA, vincolandoli entrambi alla dotazione di servizi caratteristici tipici dell’attività ricettiva in modo da avere un hotel o RTA di livello internazionale.
Forse quella del sottoscritto potrà sembrare una posizione piuttosto radicale (anche se la chiamerei forse più “liberale”), ma credo che senza una proposta davvero fortemente incentivante per vedere una ristrutturazione degna di questo nome non si va da nessuna parte. Forse da una parte si: quella di fare a gara per affittare gli hotels agli immigrati…

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