Carasso (Promozione Alberghiera): “Giusto modificare il vincolo alberghiero e riconvertire ciò che esiste in funzioni utili. Il PUG è lo strumento ideale ma non sia troppo lento”

Antonio Carasso, Presidente di Promozione Alberghiera di Rimini, è un esperto consulente turistico di Rimini che opera da anni nel settore della consulenza alberghiera in riviera romagnola.
Dopo l’annullamento dell’articolo 59 del RUE da parte della giustizia amministrativa, Rimini si trova oggi senza una disciplina sul vincolo alberghiero. Quali sono, a suo avviso, le conseguenze più immediate per gli imprenditori del settore ricettivo?
“È importante contestualizzare la situazione. All’orizzonte abbiamo il problema di numerose strutture ricettive piccole, obsolete, a volte anche chiuse, che non si conciliano più con l’immagine di una città turistica moderna. È un problema che va affrontato con decisione. Nello stesso tempo c’è anche il problema sociale degli alloggi, che va tenuto in considerazione.  Abbiamo poi un target di mercato che, come dico sempre, non si può contrastare. La domanda dei turisti è cambiata: oggi molti preferiscono avere appartamenti come location per la loro vacanza. Siamo passati dal cento per cento di pensione completa, alla mezza pensione, al bed and breakfast, fino agli appartamenti.  Esiste anche un’altra necessità: quella di dotare la città di servizi turistici che oggi mancano, come parcheggi o spa centralizzate”.
Quindi qual è la direzione da percorrere?
“In questo contesto, ritengo che il vincolo alberghiero sia giusto modificarlo — non eliminarlo, ma correggerlo. Non dobbiamo aggiungere nuovo cemento nella zona mare, ma riconvertire ciò che già esiste in funzioni utili e coerenti con la vocazione turistica.  Per me, un edificio può anche non restare albergo, ma deve comunque offrire un servizio turistico alla zona in cui si trova. In molte città dove in una via ci sono dieci alberghi e due condomini, il turista si sente a casa, accolto in un contesto coerente. Se invece la proporzione si inverte, con dieci condomini e due alberghi, il turista si sente un pesce fuor d’acqua e difficilmente torna.  Per questo motivo, il residenziale puro rischia di snaturare la vocazione turistica. Alcune aree possono anche essere riviste, ma la fascia fronte mare – da viale Regina fino alle prime vie interne – deve restare a vocazione turistica. Non è necessario però che la piccola pensione da venti o venticinque camere resti un albergo: può essere acquistata da un hotel vicino per diventare un parcheggio, un servizio che manca e che aumenterebbe anche il valore dell’immobile.  Un’altra possibilità è destinarle allo staff degli hotel. Il personale stagionale è sempre più difficile da reperire e spesso viene da fuori, con il conseguente problema di dove farlo dormire. Si potrebbero pensare anche studentati: gli universitari sono in aumento, molti vengono dall’estero e potrebbero rappresentare una risorsa per il territorio. Le idee possono essere molte: spazi verdi per famiglie e bambini, di cui molti alberghi non dispongono, oppure cucine centralizzate, visto che molti hotel non vogliono più gestire la propria cucina. Una pensioncina potrebbe diventare una cucina comune per più alberghi, magari con proposte culinarie diverse ai vari piani.  Penso che questa sia la direzione in cui muoversi. Il privato, se le regole fossero chiare e la burocrazia più semplice, agirebbe con maggiore rapidità. Se devo comprare una pensioncina che oggi vale meno di un appartamento, dovrei poterla demolire e ricostruire un parcheggio in un inverno, pronto per l’estate successiva, senza dover attendere mille permessi. È il momento giusto perché anche il Comune intervenga per semplificare le regole”.
Il nuovo Piano Urbanistico Generale sarà lo strumento chiamato a ridisegnare il futuro del territorio. Che ruolo dovrebbe avere in questo percorso?
“Il PUG è lo strumento ideale per cambiare queste regole. Non deve però essere troppo lento, perché se passano tre o quattro anni prima che vengano introdotte nuove norme, perdiamo tempo prezioso e continueremo ad avere strutture chiuse e degradate. Quando vedo quelle pensioni abbandonate, con l’edera che cresce ovunque, penso che l’edera sia addirittura il male minore rispetto al degrado e agli sbandati che ci entrano.  Io, per incentivare la riqualificazione, introdurrei anche qualche regola punitiva per chi lascia gli immobili in quello stato. È vero che molti aspettano il PUG per sapere cosa potranno fare, ma bisogna accelerare il più possibile, e so che l’assessore si sta impegnando con grande determinazione su questo fronte”.
Ci sono stime sul numero di strutture oggi fuori mercato?
“So che il Piano Strategico aveva già realizzato una mappatura e che anche il Comune ne sta preparando una nuova. Nella zona più centrale si contano circa una cinquantina di pensioni chiuse o obsolete. Io partirei proprio da lì, dalla zona di Marina”.
Il Comune ha incaricato un esperto di valutare la convenienza economica delle strutture. Ritiene utile questa scelta?
“A mio avviso non serve una commissione per stabilire che molte strutture non sono più redditizie. Lo dice il mercato. La vecchia pensioncina con venti o trenta camere, molte senza bagno, non può più competere. Io dico sempre ai colleghi: dormireste nelle vostre camere d’albergo? Se la risposta è no, è difficile convincere un cliente a farlo.  Chi ha chiuso lo ha fatto perché non riusciva più a sostenere i costi. Dire che non sono remunerative è facile, ma se si fa una valutazione seria bisogna coinvolgere i professionisti del settore, perché solo chi conosce davvero la gestione alberghiera può fare i conti reali.  Alcune pensioni potrebbero diventare la “dependance” dell’hotel vicino: se un albergo con trenta camere potesse aggiungerne quindici più grandi, magari suite, acquisterebbe valore. Ma deve essere messo nelle condizioni di farlo, e in tempi rapidi.  Il mercato oggi chiede camere spaziose più che veri appartamenti. Molti turisti non cucinano, mangiano in spiaggia o nei ristoranti: cercano comfort, non fornelli. Quindi chi compra una piccola pensione può realizzare camere ampie, anche senza angolo cottura.  Una regola, però, deve restare ferma: quella della sicurezza. Gli alberghi sono obbligati a registrare tutti gli ospiti e questo garantisce tranquillità. Se le strutture diventano suite o appartamenti, gli ospiti devono comunque essere registrati”.
Un altro tema cruciale per la città è quello degli affitti brevi. Che riflessione fa su questo fenomeno?
“Anche qui vale lo stesso principio: non si può andare contro il mercato. Il fenomeno è esploso, ma senza regole. Molti proprietari si sono buttati negli affitti brevi dopo esperienze negative con gli inquilini a lungo termine, che spesso non pagavano e non potevano essere sfrattati per anni.  Ora, però, chi affitta a breve termine diventa parte del sistema ricettivo e deve rispettarne le regole. Deve essere in grado di emettere fattura, accettare pagamenti con POS, garantire sicurezza e antincendio, fare check-in di persona. Sono norme di buon senso che uniformano tutti.  Certo, se chi affitta deve rispettare tutte queste regole, il guadagno si riduce. Per questo molti dovrebbero tornare a considerare il mercato degli affitti a lungo termine. Ma servono garanzie. Chi affitta non vuole rischiare di non essere pagato o di non poter liberare l’alloggio. Spero che il nuovo governo introduca davvero una legge sullo “sfratto veloce”: se un inquilino non paga dopo due o tre mesi, deve lasciare l’appartamento.  Con una norma chiara su questo punto, sono convinto che molti immobili tornerebbero sul mercato tradizionale, restituendo ossigeno a un problema sociale importante”.