"L’antieconomicità è davanti agli occhi: ci sono strutture chiuse da decenni, bilanci che parlano chiaro. E un albergo fatiscente non “difende” la vocazione turistica: la danneggia, crea degrado, richiama interventi delle forze dell’ordine, abbatte la qualità percepita da chi investe a fianco"
Corrado Della Vista, presidente Conflavoro Rimini e amministratore di Devira Group, partiamo dalle recenti decisioni della giustizia amministrativa che hanno annullato l’articolo 59, comma 5, del RUE di Rimini, che di fatto impediva il cambio di destinazione d’uso degli alberghi nelle aree turistiche costiere.
Quali ricadute immediate vede per gli imprenditori?
«È un passaggio epocale. L’intento originario del vincolo era evitare la speculazione e presidiare la vocazione turistica, ma applicato in modo rigido non è più sostenibile. Oggi, senza una disciplina aggiornata, il rischio è una fase di incertezza: qualcuno potrebbe fare di testa propria, altri restare fermi. Servono subito regole comunali chiare per governare la transizione, non subirla.»
Che cosa non ha funzionato a Rimini?
«Lo dico da tempo: bisognava adeguarsi per tempo alle norme superiori, anche regionali, e cambiare approccio, valutando un “vincolo turistico” moderno, non punitivo. Invece si è atteso l’incidente, cioè le sentenze. Ora bisogna correre, ma con una bussola chiara. Importante è proporre più soluzioni in primis a favore della riqualificazione alberghiera e poi altre che possano rendere ogni operazione conveniente».
Il Comune ha bandito un incarico a un esperto per definire nuove regole basate sulla “non convenienza economica” delle strutture. Che giudizio dà?
«Francamente mi sorprende. L’antieconomicità è davanti agli occhi: ci sono strutture chiuse da decenni, bilanci che parlano chiaro. Più che un parere esterno, servono un tavolo tecnico permanente con operatori, commercialisti, urbanisti e una mappatura puntuale, edificio per edificio. L’esperto può aiutare, ma se non conosce la realtà dei quartieri rischiamo teoria, non soluzioni.»
Veniamo ai numeri. Quanto pesa l’antieconomicità delle piccole strutture?
«Sotto le 30 camere, nella maggior parte dei casi, non si regge l’investimento. Le norme attuali chiedono distacchi, standard di parcheggio, spazi comuni: tra adeguamenti e riduzione delle camere, i conti non stanno in piedi. Le faccio un esempio: 1.000 mq per circa 30 camere. Comprare l’immobile costa anche 400–600 mila euro, rimetterlo a nuovo oggi è intorno ai 2.000 €/mq: altri 2 milioni. Con oneri e imprevisti arrivi vicino a 3 milioni per ottenere 25 camere. Sul mercato, in prima linea, trova alberghi più grandi e già pronti a 1,5–2 milioni»
C’è anche un tema di contesto urbano.
«Assolutamente. Ci sono vie strette, fondi ciechi, lotti incastrati: spesso non è fisicamente possibile riqualificare in modo conforme e redditizio. E un albergo fatiscente non “difende” la vocazione turistica: la danneggia, crea degrado, richiama interventi delle forze dell’ordine, abbatte la qualità percepita da chi investe a fianco. Perfino un intervento di decoro temporaneo—pannellature narrative sulla storia della città—sarebbe meglio del nulla.»
Come si tiene insieme libertà d’impresa e tutela dell’identità turistica?
«Con regole nuove, non ideologiche: criteri chiari per autorizzare lo svincolo quando l’antieconomicità è provata; incentivi selettivi per chi riqualifica davvero; divieti dove la trasformazione peggiorerebbe la città; e una regia pubblica che guardi al quartiere, non al foglio excel.»
Lei propone spesso la “perequazione delle cubature”. In concreto, cosa significa?
«Se in una strada ci sono tre-quattro strutture morte, trasferiamo una parte della loro cubatura in nuove aree da progettare—chiamiamole “PEP alberghi” o, più realisticamente, quartieri di rigenerazione mista oltre la ferrovia—dove si costruisce green, a prezzi calmierati e con quote sociali. In cambio, si demolisce sul mare il cemento marcio, si restituisce spazio pubblico, verde e parcheggi a raso diffusi. Non regaliamo metri: condizioniamo il nuovo a “riacquistare” cubature dal patrimonio obsoleto. Così attiriamo l’investitore privato a fare l’interesse pubblico senza scaricarne i costi sul Comune.»
A proposito di parcheggi: preferisce gli interrati concentrati o soluzioni leggere diffuse?
«Parcheggi a raso, distribuiti e pronti in una stagione. Gli interrati -2/-3 hanno costi di costruzione e gestione altissimi (impianti, pompe, sicurezza) e servono un solo quadrante. Demolire 20 strutture obsolete e ricavarne stalli in superficie porta beneficio a tutta la costa, subito.»
Dove entra il PUG in questo disegno?
«Il PUG rischia di essere la “botta finale” se arriva prima delle soluzioni. Con il PUG molte deroghe oggi praticabili spariranno: per questo dico che bisogna arrivare al PUG già pronti, con una ricognizione struttura-per-struttura e con le linee guida su cosa riconvertire, cosa demolire, cosa rilanciare. Il PUG non guarirà da solo i problemi attuali»
Il tema qualità: a Rimini mancano strutture “business-level”?
«Manca qualità media. In estate si vive all’aperto e si “perdona” molto; ma una città di fiere e congressi ha bisogno di camere grandi, servizi veri, standard internazionali. Oggi abbiamo tanti tre stelle sulla carta: il sistema di classificazione è antiquato, direi preistorico. Va rifatto in chiave contemporanea: Wi-Fi, acustica, spazi, wellness, efficienza, decoro esterno. E serve una riclassificazione reale, non passaggi di licenza “per inerzia”. Promuovere all’estero ha senso se prima mettiamo in fila l’offerta che funziona davvero.»
Ultima domanda: c’è un errore da non ripetere?
«Separare decisioni e realtà. Le scelte su piscine, impianti, funzioni vanno collocate dove integrano ciò che già esiste (penso al polo termale a sud). E, soprattutto, smettere di aggiungere cemento nuovo senza chiedere in cambio la bonifica del vecchio. L’interesse pubblico non è uno slogan: è un patto urbanistico chiaro che renda conveniente al privato fare la cosa giusta per la città.»
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