Ravaglioli: “Troppi paletti sui Condhotel produrranno un altro fiasco urbanistico”

di Alessandro Ravaglioli

Questa rincorsa nel fissare paletti ho paura che si tradurrà nell’ennesimo fiasco urbanistico.
Subito si parla di freno alla speculazione edilizia come se ci trovassimo in una realtà laddove la maggior parte degli hotel di Rimini fossero belli, accoglienti, con camere con un lay-out internazionale, con tutti gli spazi per servizi oramai diventati essenziali (spa, business room, piscine, parcheggi, ecc.), efficienti energeticamente e soprattutto sismicamente sicuri.
La realtà invece è che la maggior parte degli hotels oggi sono completamente datati, costruiti a piccoli pezzi, senza un vero progetto alla base sia architettonico che strutturale.
Nel periodo del PRG Benevolo (1999-2011) sono state apportate due varianti sul tema e cioè: in un primo momento la “variante Melucci” che consentiva il 25% di residenza ed il 75% di RTA e che qualcosa ha smobilitato; poi in seguito la “variante Gamberini” che toglieva sia la residenza che l’RTA e puntava invece a massimizzare la superficie edificabile con destinazione hotel scomputando dal calcolo della superficie utile il 50% di tutti gli spazi alberghieri eccetto le camere e portando l’indice fondiario dall’1,7 mq/mq 2 mq/mq. Risultato: la seconda ha fatto peggio della prima.
Quindi è del tutto evidente che limitando la quota di residenza non c’è storia che tiene: le ristrutturazioni rimangono al palo.
Oggi questa situazione è ancor peggiorata in quanto il cambio di normativa sismica avvenuto negli ultimi 10 anni a parte dal terremoto de L’Aquila, unitamente al fatto che le strutture degli hotels costruiti nel dopoguerra sono piuttosto datate, implicano che nel momento in cui una struttura alberghiera si pone il problema di riqualificare debba passare quasi obbligatoriamente attraverso la demolizione e ricostruzione, come d’altronde hanno fatto quelle poche strutture che hanno creato dei veri hotel internazionali (Le Meridien, I-Suite). Se a ciò aggiungiamo il fatto che qualsiasi studio economico-finanziario attesta che nella città di Rimini, al contrario ad esempio delle grandi città italiane come Milano, Roma, Firenze, Venezia, ecc., il mark-up rispetto ai costi di gestione è tra i più bassi (se non il più basso) d’Italia per il semplice motivo che a Rimini il costo della camera è sotto la media del centro-nord Italiano mentre i costi di gestione/ammortamento (personale, attrezzature, ristrutturazione, ecc.) sono invece come nelle altre realtà, a questo punto credo che senza una forte iniezione monetaria data dalla così detta parte “immobiliare” (che Gnassi chiama “speculativa” mentre io chiamerei “di equity”) le ristrutturazioni rimarranno nei libri dei sogni.
Per quanto mi riguarda libererei completamente il 40% da ogni vincolo urbanistico e cioè prevedendo non solo la residenza ma qualsiasi altra funzione compatibile con l’attività turistica in modo tale da monetizzare al massimo tale superficie, così come non vincolerei assolutamente l’ingresso della parte residenziale a quella dell’hotel (vi immaginate che chi compra una casa da 3.000-5.000 euro/mq vuole condividere le spese di gestione di ascensore, scale, sicurezza, ecc. con l’hotel e con i suoi ospiti?!), lasciando al progetto industriale la decisione su come organizzare meglio il lay-out della struttura al fine di rendere più solido possibile il piano finanziario.
Per il restante 60% non porrei limite all’interscambio tra hotel ed RTA, vincolandoli entrambi alla dotazione di servizi caratteristici tipici dell’attività ricettiva in modo da avere un hotel o RTA di livello internazionale.
Forse quella del sottoscritto potrà sembrare una posizione piuttosto radicale (anche se la chiamerei forse più “liberale”), ma credo che senza una proposta davvero fortemente incentivante per vedere una ristrutturazione degna di questo nome non si va da nessuna parte. Forse da una parte si: quella di fare a gara per affittare gli hotels agli immigrati…