“Senza regole chiare sul vincolo alberghiero si crea incertezza. Anche il PUG trarrà beneficio dalla possibilità di recuperare spazi che oggi sono di fatto morti o occupati da strutture non più operative né competitive”

Gian Marco Montanari, imprenditore, formatore ed esperto di marketing alberghiero, fondatore di AlbergatorePro®.  È anche autore del libro “Il tuo hotel è un mucchio di mattoni (senza un AlbergatorePro)”.
Dopo l’annullamento dell’articolo 59 del RUE da parte della giustizia amministrativa, Rimini si trova oggi senza una disciplina sul vincolo alberghiero. Quali sono, a suo avviso, le conseguenze più immediate per gli imprenditori del settore ricettivo?
«Il rischio per la città di Rimini di non avere una disciplina chiara sul vincolo alberghiero è quello di creare una forte incertezza sulla possibilità di intervenire in modo strutturale su ciò che resta dei vecchi hotel. Alcuni restano fermi, bloccati, perché i proprietari aspettano di capire se potranno trasformarli in appartamenti. Nel frattempo, però, gli alberghi continuano a invecchiare, danno un’immagine poco decorosa della città e in alcuni casi arrivano perfino a chiudere, contribuendo al degrado urbano. Il problema di fondo è che non evolvono perché nessuno investirebbe su una struttura ricettiva in un contesto d’incertezza: se non sai se domani potrai cambiare destinazione d’uso e rendere l’investimento più profittevole, è difficile che tu metta mano a un albergo. E oggi, un albergo sotto le trenta camere, fa davvero molta fatica a stare in piedi.»
Il Comune ha annunciato l’intenzione di incaricare un esperto per definire nuove regole di valorizzazione del patrimonio turistico, tenendo conto della “non convenienza economica” delle strutture. In cosa potrebbe consistere, concretamente, questo nuovo approccio?
«Per quanto riguarda la scelta di incaricare un esperto per valutare la non convenienza economica delle strutture, l’approccio possibile è uno solo: quello reddituale. Non bisogna valutare l’hotel come semplice edificio, ma come attività. Questo significa conoscere i potenziali fatturati, sfruttare le informazioni già disponibili — ad esempio collaborando con le associazioni di categoria che dispongono di piattaforme di aggregazione dati — e ricavare indicatori precisi. Bisogna capire quanto può rendere un piccolo albergo in termini di margine operativo lordo, assumendo delle performance medie di mercato che non comportino interventi di ristrutturazione fuori scala rispetto al valore dell’immobile stesso».
La sentenza della Corte Costituzionale ha stabilito che la non sostenibilità economico-produttiva può giustificare la richiesta di svincolo. Come si può garantire un equilibrio tra libertà imprenditoriale e tutela dell’identità turistica del territorio?
«Io credo che l’equilibrio si ottenga sempre affidandosi al libero mercato. Non è sano, a mio avviso, che esista un vincolo, perché gli alberghi che funzionano, guadagnano e restano aperti, continuano a vivere anche senza interventi normativi. Sono gestiti da chi lavora bene e, anche nei casi in cui manca un cambio generazionale, restano appetibili e vengono acquistati da imprenditori che vogliono ampliare il proprio portafoglio. Nel caso specifico delle strutture piccole e datate, invece, il vincolo andrebbe tolto: se fossero davvero competitive, il gestore continuerebbe a portarle avanti o troverebbe facilmente un acquirente disposto a pagarle quanto richiesto. Ma questo non accade, proprio perché per quelle piccole strutture non c’è più economicità: gli investimenti necessari non sono sostenibili rispetto al fatturato e al reddito potenziale. Quindi, secondo me, l’equilibrio è dato dalla normale competizione del libero mercato, cioè la vocazione turistica del territorio si preserva e investendo e magari dando anche volendo degli incentivi sulle strutture che danno la possibilità a chi le gestisce di generare un profitto e quindi danno lavoro a famiglie, a persone che vengono da fuori e generando poi un indotto che si riversa nell’economia locale.»
Alcuni operatori del settore temono che l’assenza temporanea di regole possa generare incertezza o favorire trasformazioni speculative. Ritiene fondati questi timori o il mercato saprà autoregolarsi in questa fase di transizione?
«No, come dicevo prima, io penso che il mercato saprà autoregolarsi. In questo momento, l’incertezza sta solo alimentando un immobilismo che è esattamente ciò di cui Rimini non ha bisogno. La città è sempre stata considerata una destinazione all’avanguardia, un modello di tendenza e di lungimiranza, capace di fare sistema e di funzionare come un vero distretto turistico. Oggi, invece, il non adeguarsi al nuovo equilibrio tra domanda e offerta sta diventando un problema serio. Rimini ha un numero di hotel che non è più giustificato dalla pressione della domanda: i flussi turistici si sono ridistribuiti, sono nate nuove destinazioni, e questo squilibrio porta inevitabilmente ad un abbassamento dei prezzi. Quando l’offerta è eccessiva rispetto alla domanda, i prezzi si livellano verso il basso, e a rimetterci sono anche gli operatori virtuosi, quelli che hanno strutture moderne e modelli di gestione competitivi, penalizzati dai prezzi troppo bassi praticati dalle strutture obsolete.»
Il PUG, il nuovo Piano Urbanistico Generale, sarà lo strumento chiamato a ridefinire le strategie complessive di gestione del territorio. In che modo il tema del vincolo alberghiero e del riuso delle strutture ricettive dismesse si inserisce in questo quadro di pianificazione?
«Il PUG sarà fortemente influenzato da quello che accadrà con il vincolo alberghiero e con l’eventuale rimozione dello stesso sulle strutture più datate, perché proprio quelle aree potranno cambiare volto. Potranno nascere nuove unità abitative, che oggi sono merce rara: è quasi impossibile trovare un appartamento in affitto annuale, anche per chi è disposto a pagare cifre importanti. Mancano alloggi per i lavoratori che arrivano da fuori e che vorrebbero impegnarsi a Rimini, sia in modo stagionale che continuativo, nel settore alberghiero. Inoltre, da quelle trasformazioni potrebbe nascere l’opportunità di creare infrastrutture e servizi utili alla comunità: zone verdi, parchi, parcheggi, aree di intrattenimento, magari anche palestre a cielo aperto, se questo sarà l’orientamento che la città vorrà seguire, in continuità con quanto già avviato con il Parco del Mare. Credo, insomma, che il piano urbanistico trarrà beneficio dalla possibilità di recuperare spazi che oggi sono di fatto morti, o occupati da strutture non più operative né competitive.»
Guardando al futuro del turismo riminese, pensa che la chiave di rilancio passi più dal mantenimento delle strutture alberghiere esistenti o dalla loro trasformazione e riconversione verso nuove forme di ospitalità e servizi?
«Guardando al futuro, posso portare quella che è la mia prospettiva, maturata anche attraverso il confronto con altre destinazioni in Italia e nel mondo, grazie al lavoro di consulenza che svolgiamo con gli hotel. Il mercato si sta muovendo nella direzione della luxification: non significa che dovranno esistere solo hotel a cinque stelle, ma che i clienti oggi cercano e premiano strutture dal design contemporaneo, con un servizio di alto livello e un’estetica curata, elementi che purtroppo mancano nella maggior parte dei casi. Per questo vedo per Rimini la necessità di guardare in alto, di recuperare quell’ambizione che un tempo l’ha resa una destinazione pioniera in Italia e non solo. La trasformazione delle strutture datate in nuovi centri di servizio, e il rinnovamento di quelle con un reale potenziale economico, potranno attirare una clientela internazionale alto-spendente, che rappresenta la chiave per il rilancio della destinazione. Naturalmente tutto questo deve andare di pari passo con una migliore raggiungibilità: l’aeroporto deve diventare un asset strategico, aumentando il numero dei voli e collegandosi in particolare con quei Paesi in linea con l’offerta che Rimini può e potrà esprimere. Mi riferisco a mercati con capacità di spesa elevata e sensibilità verso la nostra identità e la nostra cultura dell’accoglienza, che restano il vero valore distintivo del territorio.»