La variante ammette inoltre la trasformazione di strutture ricettive in funzioni complementari e di supporto al turismo, previa verifica dell’antieconomicità della struttura e conseguente rimozione del vincolo alberghiero
“Il superamento del vincolo alberghiero a favore di un più flessibile vincolo ‘turistico’ e la sperimentazione di nuove forme di abitare collettivo attraverso l’ampliamento delle destinazioni d’uso ammissibili: sono questi due degli elementi che caratterizzano la variante al Psc e Rue per la riorganizzazione in particolare delle destinazioni d’uso delle strutture ricettive, un nuovo strumento urbanistico voluto dall’Amministrazione per incentivare e agevolare l’innovazione e la riqualificazione dell’offerta turistica della città”. Così viene annunciato dal Comune, sinteticamente, l’avvenuto via libera all’attesa variante che è stata formalmente adottata dalla Giunta comunale nell’ultima seduta, aprendo così il percorso amministrativo che, dopo la pubblicazione sul BURERT e la fase di raccolta ed esame delle osservazioni essenziali, porterà alla definitiva approvazione in Consiglio Comunale durante il prossimo autunno. Una “svolta” attesa da anni, perché il Comune (e le Amministrzioni che l’hanno governato fino ad oggi) avrebbero potuto superare il vincolo alberghiero da tanto, tantissimo tempo. Ma hanno preferito non farlo e attendere che la giustizia amministrativa annullasse l’articolo 59, comma 5, del Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) per avviare quel percorso di rinnovamento degli strumenti urbanistici atteso da tutti gli operatori economici e turistici della città (qui trovate alcune delle nostre recenti interviste a tema).
E così si arriva alla scorsa primavera, quando dopo aver incaricato un esperto per questa procedura, il Comune annuncia “la variante risolutiva” (ovviamente secondo i loro canoni, perché vedremo se alla prova dei fatti risolverà davvero tutte le questioni che si sono incancrenite negli anni). “La strategia alla base della variante”, spiegano, “risponde alla necessità di promuovere la riqualificazione del patrimonio edilizio ricettivo, favorendo il rinnovamento delle strutture esistenti e accompagnare l’evoluzione dell’offerta turistica, nel segno della qualità e della diversificazione. L’obiettivo dunque è innescare un processo di sviluppo socio-economico capace di valorizzare la città balneare, coniugando la tutela della sua identità storica con una visione innovativa e orientata al futuro. Pur intervenendo in modo specifico sulla disciplina dei cambi di destinazione d’uso, la variante si inserisce all’interno di una strategia più ampia che costituisce parte integrante del nuovo Piano Urbanistico Generale (PUG) e, nello specifico, nella strategia generale per la riqualificazione della città turistica, affiancandosi alle importanti azioni già avviate dall’Amministrazione comunale per la parte pubblica attraverso il progetto del Parco del Mare, e per la spiaggia, con il piano dell’arenile (e la variante in corso)”.
Allo stesso modo ci si trincera dietro alle norme per non aver compiuto scelte decisive negli anni scorsi. Ad esempio viene spiegato che “la variante si inserisce nella revisione normativa della legge regionale 15/2013 (art. 28), avvenuta con legge regionale 11/2025, che ha introdotto la possibilità per i Comuni di variare la propria strumentazione urbanistica, anche in anticipo sul PUG, per l’adeguamento al nuovo quadro disciplinare sui cambi d’uso stabilito dal decreto “salva casa”. Per quanto riguarda le destinazioni nella fascia turistica, l’attuale Regolamento Urbanistico Edilizio del Comune di Rimini prevede un vincolo urbanistico su tutte le strutture ricettive alberghiere collocate in tale ambito, per le quali è ammesso esclusivamente il mantenimento dell’uso in atto o la trasformazione verso altra funzione ricettiva extra-alberghiera (ostello). Non essendo previsti cambi di destinazioni verso altre destinazioni (commerciali, direzionali, ecc.), la strumentazione attuale non dispone alcun metodo sulla rimozione del vincolo alberghiero, comunque previsto dalla LR 28/1990 in caso sia dimostrata la non convenienza economica dell’azienda ricettiva”. Tutto vero, ci mancherebbe, ma si poteva fare anche prima? Secondo i tecnici della materia sì, eccome se si poteva fare prima, così come secondo i giudici amministrativi che hanno sentenziato contro il RUE.
Ma ora c’è la norma comunale, quindi si può guardare al futuro e a cosa potrebbe accadere (salvo osservazioni, perché il caso dell’ampliamento della Fiera di Rimini insegna, a metter i bastoni tra le ruote all’Amministrazione e dimostrare che non è sempre perfetta, ci vuole poco).
In primo luogo c’è una distinzione di sostanza: “La variante urbanistica nella zona turistica apre a due opportunità alle circa 1070 strutture alberghiere censite dalla variante: 1) convertire l’attuale struttura in: residenze turistico alberghiere, condhotel, ostelli; 2) ampliare ulteriormente le destinazioni d’uso ammissibili, consentendo la nascita di nuove forme di abitare di tipo sociale e collettivo, previa verifica della non convenienza economica dell’attuale struttura ricettiva”. Questo cosa significa? Che “rispetto all’ampliamento delle destinazioni ammissibili, la variante disciplina la trasformazione in condhotel, consentendone la realizzazione nelle aree di maggior pregio più prossime al mare, alle strutture alberghiere e alle colonie marine inutilizzate. Lo strumento, inoltre, formalizza le residenze turistico alberghiere (RTA) che oggi comprendono forme di ospitalità contemporanea (esempio village hotel, small apartment hotel, multiservice & apartment hotel) e ridefinisce il ruolo degli ostelli nell’offerta ricettiva, che oggi rappresentano una forma contemporanea, di qualità, multifunzionale nel panorama dell’accoglienza”. Di converso, “la variante ammette inoltre la trasformazione di strutture ricettive in funzioni complementari e di supporto al turismo, previa verifica dell’antieconomicità della struttura e conseguente rimozione del vincolo alberghiero. Si apre quindi alla possibilità di trasformazione di tali strutture in residenze collettive a gestione unitaria, quali forme di co-housing (residenziale sociale) e co-living (residenze generalmente temporanee tematizzabili in: medium-stay per studenti, lavoratori stagionali, staff house) che possano a loro volta innescare processi virtuosi di rigenerazione urbana e sociale. Entrambe queste formule prevedono una proprietà indivisa e una gestione unitaria. La variante consente anche la trasformazione in edifici multiservizi, centri benessere, strutture sportive e ricreative, pubblici esercizi e parcheggi. È prevista anche la possibilità di edilizia a libero mercato in aree circoscritte e residuali a monte della ferrovia, o per strutture alberghiere sotto soglia stabilita dalla regione Emilia Romagna”.
Insomma, “con questo strumento introduciamo una maggiore flessibilità, offrendo maggiori opportunità per i privati che vogliono investire, ampliando le possibilità di aggiornare le strutture in linea con il mercato e la domanda”, commenta il sindaco di Rimini Jamil Sadegholvaad. “La ‘variante usi’ non è la risposta a tutti i bisogni, ma sono convinto possa rappresentare una leva importante per innescare un meccanismo di innovazione, che sarà poi sviluppato e integrato all’interno del Pug. Ringrazio l’assessora Ridolfi, i nostri tecnici e dirigenti, la Camera di Commercio e gli ordini professionali per questo corposo lavoro, che guarda al futuro della nostra città”.
LA NON CONVENIENZA ECONOMICA
In base alla legge regionale 28/1990, la rimozione del vincolo di destinazione d’uso è prevista qualora sia dimostrata la non convenienza economica di gestione dell’azienda ricettiva. A tale scopo, il Comune di Rimini e la Camera di Commercio della Romagna hanno avviato una collaborazione con il coinvolgimento anche dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Rimini. Il gruppo di lavoro tecnico ha condotto un importante approfondimento e un’analisi che ha portato all’elaborazione di un modello di valutazione della redditività o antieconomicità degli alberghi, che supporta gli obiettivi della variante urbanistica e l’innovazione del sistema turistico locale. Nello specifico, la variante individua quattro percorsi distinti per stabilire se una struttura alberghiera possa essere svincolata dalla destinazione ricettiva, tenendo conto di dimensioni dell’immobile, localizzazione, stato di attività o inattività della struttura. Due gli strumenti di valutazione: uno di tipo gestionale (basato sull’analisi di bilanci e dichiarazioni dei redditi) e uno prospettico (basato sul piano economico finanziario). “I dati analizzati dal nostro osservatorio economico – commenta il presidente della Camera di Commercio della Romagna Carlo Battistini – mostrano con chiarezza la profonda trasformazione in atto nel turismo riminese. Tra il 2019 e il 2025 abbiamo assistito a una forte internazionalizzazione dei flussi, con la quota di presenze straniere salita dal 30,7% al 38,4%, sostenuta da un incremento del 20,6% negli arrivi dall’estero e del 18,7% nelle presenze complessive. Questo scenario, unito alla contrazione del numero di hotel e a mutamenti demografici strutturali, come il raddoppio dei nuclei familiari residenti, certifica che il modello della piccola impresa ricettiva a conduzione esclusivamente familiare non è più l’unico punto di riferimento per il mercato. L’accordo operativo sottoscritto con il comune di Rimini risponde esattamente a questa evoluzione, nonché alla necessità di investimenti per innovare”.
L’AMBITO AGRICOLO PRODUTTIVO
Interessante, infine, anche l’ampliamento – per usare il termine delle destinazioni d’uso – all’ambito agricolo produttivo: “Oltre alla zona turistica, la variante interviene anche sugli ambiti produttivi, ampliando gli usi insediabili preservando la coerenza funzionale e la specializzazione dei poli funzionali, ed introducendo usi compatibili con la loro vocazione”. Una novità che farà piacere ai proprietari di queste aree, ma che c’azzecca poco con il turismo e le questioni urbanistiche inerenti all’area turistica.
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