Il mercato delle costruzioni è sostanzialmente fermo a Rimini. I fabbricati non ultimati sono quasi raddoppiati negli ultimi dieci anni. Calano le strutture alberghiere, che presentano anche aumenti anomali della rendita catastale. Tante le ditte fallite anche nel 2017. E il numero delle abitazioni sfitte non coincide con quello fornito dal sindaco.
Il mercato immobiliare non riesce a superare lo stato di crisi in cui versa e, nonostante un terzo trimestre positivo, è netta la frenata della crescita (vedi comunicato FIAIP del 6 dicembre u.s.) con prezzi delle compravendite ancora in discesa o pressoché fermi.
Al Meeting di Rimini, qualche mese fa, il Sindaco aveva affermato come “il consumo del territorio” e “la rendita immobiliare” hanno portato ad avere 15 mila case sfitte. Un dato che non ha convinto il titolare di una storica Agenzia Immobiliare come Giuseppe Bigiarini il quale ritiene non attendibile questo dato e si dice maggiormente preoccupato degli effetti indotti dal numero degli immobili che andranno all’asta in conseguenza dello stato fallimentare di numerose aziende. Nell’anno in corso, nella provincia di Rimini, si è già raggiunto il numero (115 nel corso del 2017) delle Ditte fallite nello scorso anno (118 nel 2016) e con questo dato sembrano confermarsi le preoccupazioni di Bigiarini; siamo di fronte ad un fattore negativo che non si riesce a fermare.
Nel frattempo il mercato immobiliare continua ad essere costantemente monitorato dall’Agenzia delle Entrate e dalle Società specializzate che periodicamente pubblicano i risultati delle loro analisi e studi. In Italia l’archivio più completo ed uniforme nel censire le informazioni sui beni immobiliari è quello catastale. Questa Banca Dati è spesso criticata per il presunto disallineamento con la realtà, ma nella sostanza è l’unico vero archivio organizzato ed omogeneo sugli immobili.
Per i Comuni capoluogo di provincia, l’Agenzia pubblica le informazioni relative allo “stock immobiliare” del Catasto Fabbricati con le statistiche al 31 dicembre di ciascun anno. Nello scorso mese di luglio è stata pubblicata la situazione al 31 dicembre 2016 che, unita alle precedenti, ci permette di dare uno sguardo storico allo stock immobiliare della nostra città.
Il compendio immobiliare può così, ad esempio, essere utilizzato per una sommaria verifica dell’affermazione del Sindaco circa il numero delle abitazioni sfitte. Al 31 dicembre 2016 il numero degli alloggi dichiarati al catasto fabbricati a Rimini corrisponde a complessive 79.795 unità.
Considerato che il numero delle famiglie residenti a Rimini nell’anno 2016 ammonta a complessive 65.690 e che una famiglia occupa (in genere) una abitazione, si può arrivare a stimare in circa 14.100 le abitazioni a non essere utilizzate dai residenti. Se da questo valore si vanno a sottrarre le abitazioni utilizzate dai non residenti, universitari ed altro, si arriva a sostenere che il numero delle abitazioni sfitte è verosimilmente inferiore alle 15.000 dichiarate dal Sindaco.
L’andamento storico del numero delle abitazioni ci permette di fare alcune considerazioni anche sulle tendenze del mercato delle costruzioni. Negli ultimi quattro anni il numero delle abitazioni a Rimini si è movimentato di circa 1000 alloggi complessivi con un incremento medio di circa 250 alloggi ad anno corrispondente ad un aumento dello 0,3% annuo.
Nello stesso periodo storico (2006-2016 ultimi undici anni) l’incremento registrato per le unità abitative a Rimini ha assunto i valori riportati nel sottostante grafico.
Negli anni pre-crisi l’incremento medio (o movimentazione catastale media) era di circa 1,68% abitazioni per ciascun anno mentre ora si è ridotto ad un misero 0,3% con una riduzione ad un sesto ed una perdita di circa mille alloggi ad anno.
Una ulteriore conferma della crisi dell’immobiliare la si può osservare nell’andamento del numero degli immobili dichiarati al catasto come UIU “in corso di costruzione” categoria F/3. Il numero di questa tipologia di immobili (fabbricati non ultimati dal punto di vista edilizio) è quasi raddoppiato negli ultimi dieci anni passando da un valore medio di 440 unità alle 738 unità dell’anno 2016.
Combinando i dati del numero degli immobili ordinari (gruppo catastale A, B e C) con quello degli immobili speciali (gruppo catastale D), degli immobili particolari (gruppo catastale E) e degli immobili in corso di costruzione ed in corso di definizione (categorie F/3 ed F/4) si ha la definitiva conferma di un mercato delle costruzioni sostanzialmente fermo negli ultimi anni, visto l’irrisorio incremento al di sotto dello 0,50%.
Anche il numero delle strutture alberghiere (categoria D/2) non aumenta e, al contrario, negli ultimi sei anni ha perso circa una ventina di strutture. L’andamento storico delle informazioni sugli alberghi permette, inoltre, di dare evidenza di incoerenze nel valore della rendita catastale con diretta interferenza nell’imposta IMU, in questo caso a svantaggio del Comune.
Osservando il valore complessivo della rendita catastale degli immobili di categoria D/2, alberghi e pensioni, si può notare come, nelle annualità 2014 e 2016, la rendita assume un valore triplo (nel 2014) e doppio (nel 2016). Anche ipotizzando una attività di accertamento nei valori della rendita da parte dell’Agenzia, non è verosimile un aumento di tali proporzioni.
Questa condizione richiede, da parte dell’Ufficio Tributi di Rimini, una immediata verifica visto che la situazione ha diretta incidenza sui trasferimenti erariali tra Stato e Comuni.
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