“Variante alberghi: forse servirà a ridurre il numero di quelli chiusi, ma non ci sono strumenti innovativi e incentivanti per rilanciare gli investimenti nel settore turistico”

“Dopo aver letto la relazione della variante alberghi presentata ieri dall’amministrazione comunale, la mia prima impressione è che la variante riconosce correttamente il problema, ma le soluzioni proposte sembrano più orientate a facilitare l’uscita dal mercato alberghiero di una parte delle strutture obsolete che a creare forti incentivi per nuovi investimenti alberghieri“. Il commento a caldo di Mauro Santinato, tra i più apprezzati consulenti nel settore marketing & sales per l’ospitalità, è una bella doccia fredda per chi sperava di far passare un messaggio ben diverso.
“La diagnosi che individua il documento è condivisibile e corretta”, spiega quindi Santinato. “Riconosce l’obsolescenza di molte strutture, evidenzia il nanismo imprenditoriale del settore, sottolinea la mancanza di ricambio generazionale, ammette il fallimento delle precedenti strategie urbanistiche basate sulla perequazione e sul mantenimento rigido del vincolo alberghiero, prende atto dell’esistenza di numerosi alberghi chiusi o economicamente non sostenibili. Tra l’altro tutti aspetti evidenti da da diversi decenni. Su questo aspetto la relazione è lucida. Ma dove vedo il limite principale?”, si chiede dunque l’esperto. “La relazione afferma che l’obiettivo è riqualificare il patrimonio ricettivo, adeguare l’offerta turistica e rigenerare la città turistica. Tuttavia gli strumenti concreti individuati sono sostanzialmente attività che in parte si potevano già fare o che erano state limitate in passato: – RTA (residenze turistico alberghiere); – condhotel; – ostelli; – cohousing e coliving; – centri benessere, attività sportive, parcheggi e servizi; – in alcune aree anche edilizia residenziale libera. In altre parole non vengono introdotti particolari vantaggi economici per fare l’albergatore, ma vengono introdotte numerose alternative all’albergo”.
CONDHOTEL
“Il condhotel non è una vera e proria novità”, ricorda Santinato. “La variante presenta il condhotel come uno degli elementi qualificanti ma il condhotel esiste già nella normativa regionale dal 2019, è già previsto dalla legislazione statale e può vendere al massimo il 40% della superficie delle camere trasformata in appartamenti, mai adottata dal Comune di Rimini. Dal punto di vista dell’investitore non è una rivoluzione. Può funzionare sul lungomare, per strutture di grandi dimensioni come le colonie e in posizioni premium. Ma difficilmente rappresenta una soluzione per il classico hotel da 25-30 camere di Bellariva, Rivazzurra, Marebello o Viserbella”.
GLI INCENTIVI ASSENTI
“Manca una leva economica vera”, spiega l’esperto. “La relazione ragiona quasi esclusivamente in termini urbanistici. Ma il problema degli alberghi di Rimini non è principalmente urbanistico. È soprattutto economico, finanziario, dimensionale e gestionale. La relazione stessa lo ammette quando parla di micro-dimensionamento delle imprese e difficoltà di investimento. Però poi la risposta non è: premi volumetrici rilevanti; incentivi fiscali; aumento significativo delle superfici; aggregazioni alberghiere; trasferimenti di volumetria; riduzione degli standard urbanistici; fondi dedicati alla riqualificazione”.
LE NUOVE DESTINAZIONI
“La risposta è soprattutto ampliare le destinazioni d’uso possibili. Da operatore turistico, leggendo il testo, il messaggio implicito della variante che percepisco è: “Se l’albergo non è più sostenibile, diamogli altre destinazioni possibili.” Non è: “Creiamo condizioni affinché torni conveniente investire nell’attività alberghiera.” La differenza è sostanziale. Il cohousing mi convince poco come strumento di rigenerazione della fascia turistica La relazione attribuisce a cohousing e coliving una capacità quasi rigenerativa: innescare processi virtuosi di rigenerazione urbana e sociale. Ma da un punto di vista di mercato vedo alcuni limiti: il cohousing è un mercato molto piccolo, non crea occupazione sviluppo turistico, richiede operatori specializzati, non esiste oggi a Rimini una domanda tale da assorbire decine di alberghi dismessi, difficilmente può incidere sui numeri del patrimonio alberghiero chiuso. Mi sembra più una soluzione di nicchia che una risposta strutturale.
IL VERO CAMBIAMENTO RIGUARDA LA VOCAZIONE RICETTIVA
“L’aspetto forse più innovativo è un altro. Paradossalmente la parte più significativa non è il condhotel. È la costruzione di un sistema graduato per aree da mantenere fortemente turistiche, aree dove sono ammesse funzioni complementari a monte della ferrovia dove può comparire anche residenza libera. Qui c’è una scelta urbanistica importante. Il Comune sembra voler riconoscere che non tutta la fascia turistica ha oggi la stessa vocazione ricettiva. Questo è probabilmente il vero cambio di paradigma. La mia opinione conclusiva è che se l’obiettivo è “ridurre il numero di alberghi chiusi e degradati” la variante può avere una certa efficacia perché offre più vie d’uscita agli immobili bloccati dal vecchio vincolo alberghiero. Se invece l’obiettivo è “rilanciare gli investimenti alberghieri privati e creare una nuova stagione di sviluppo dell’ospitalità riminese” non vedo nel documento strumenti particolarmente innovativi o fortemente incentivanti. La variante mi sembra soprattutto una politica di gestione dell’obsolescenza del patrimonio alberghiero, più che una vera politica industriale per il turismo. In sintesi: riconosce bene il problema, ma le soluzioni appaiono più orientate a favorire la riconversione degli alberghi non competitivi che a rendere nuovamente redditizio investire nell’attività alberghiera tradizionale”.

Con oltre 40 anni di esperienza, Mauro Santinato è un punto di riferimento nel marketing & sales per l’ospitalità, offrendo consulenza e formazione a catene alberghiere di prestigio internazionale tra cui IHG Hotels & Resorts, Hilton Hotels & Resorts, Minor Hotels, BWH Hotel Group, Golden Tulip Worldwide, Choice Hotels e Domina Hotels & Resorts. Oltre al suo ruolo di CEO di Demo Hotel e Mode Hotel, è editore di we:ll magazine e partner strategico di Hotelperformance, Hospitality Project e THRENDS, dimostrando una profonda influenza sul mercato.Riconosciuto per la sua capacità di innovare, ha ideato eventi di successo e ha fondato club di prodotto innovativi come Italy Bike Hotels, Italy Family Hotels, Riccione Turismo, SPA Hotels Collection, Terrabici e All Inclusive Hotels, che hanno ridefinito l’offerta turistica e creato valore per le aziende del settore. È anche membro attivo di NEWH e autore di numerose pubblicazioni di settore. Organizzatore di importanti eventi nel settore dell’opsitlaità come Hospitlaity Day, ITHIC, Luxury Hospitality Conference e Wellness Hospitality Conference.