Ex Questura: rigenerazione o regalo? Il progetto Rimini Life e le troppe ombre di un’operazione sbilanciata

Solo qualche tempo fa il Sindaco di Rimini accusava pubblicamente la società ASI S.p.A. di aver fatto un pessimo affare: aveva acquistato a caro prezzo (14,5 milioni di euro) un’area inedificabile e pretendeva, secondo lui, compensazioni edilizie sproporzionate. Lo stesso Sindaco dichiarava che la zona non poteva accogliere un supermercato e spazi per la logistica delle consegne di 6000 mq per via del traffico, ammoniva ASI a non usare il degrado come leva per negoziare e si presentava con un cartello: “Vergogna!”

Poi, improvvisamente, è cambiato tutto.

Non solo il Sindaco ha accettato un supermercato da 5.000 m² e 8.200 m² di edilizia residenziale privata , ma ha anche rivendicato il merito di “aver salvato l’area dal degrado” e i problemi del traffico, che un carico urbanistico come quello ora previsto (composto da spazi commerciali, appartamenti privati, uno studentato e alloggi popolari ), magicamente sono scomparsi.

Un progetto che un tempo sarebbe stato definito senza esitazione e pure con indignazione come  irricevibile, è stato rivestito di entusiasmo politico poi promosso come grande successo.

Ma al di là dei repentini e apparentemente inspiegabili cambi di rotta dell’amministrazione, ciò che è opportuno e doveroso affrontare è la questione del reale bilanciamento di tutta l’operazione

Il progetto “Rimini Life“, inquadrato nell’accordo di programma sull’ex questura, è tecnicamente gestito secondo l’art. 7 bis della L.R. Emilia-Romagna 24/2017, introdotto per favorire la rigenerazione di aree dismesse tramite partenariati pubblico-privato.

Ma la legge è chiara: le deroghe urbanistiche sono legittime solo se accompagnate da una dimostrazione documentata della prevalenza dell’interesse pubblico. Questa dimostrazione deve essere economico-finanziaria, non solo “quantitativa”.

Eppure, come precisa anche il documento redatto dalla Provincia di Rimini (nella relazione istruttoria alla conferenza preliminare), mancano le planimetrie definitive, il cronoprogramma dettagliato e soprattutto un’analisi comparata dei benefici pubblici e privati.

In altre parole, non solo i cittadini non hanno accesso a questi dati, ma nemmeno le istituzioni che dovrebbero dare pareri tecnici nel merito li hanno a disposizione.

I NUMERI

Dalle fonti e dai dati reperibili è comunque possibile fare una stima di ciò che l’accordo prevede:

Un primo aspetto rilevante riguarda il costo della demolizione dell’edificio preesistente. Questa demolizione era un obbligo legale del privato, trattandosi di una struttura abusiva, e non può in alcun modo essere considerata come un contributo all’interesse pubblico o inserita nel bilancio dell’accordo. Farlo equivarrebbe a socializzare il costo di una sanzione, un precedente gravissimo.

Per entrare poi nello specifico dei numeri e delle stime vediamo:

Cosa ottiene il privato:

Totale valore di capitalizzazione: 28,9 milioni di euro

Valore potenziale a costruzione ultimata (a 5.000 €/m² sui 13.200 m² totali): oltre 65 milioni di euro

Cosa cede il privato:

Totale valore ceduto: circa 863.000 €

E’ bene anche ricordare che le residenze ERP/ERS (alloggi pubblici) e lo studentato saranno finanziati con fondi pubblici,ASI non paga queste opere, si limita a cedere i terreni, il cui valore complessivo (come visto) non supera il milione di euro.

Sconti, agevolazioni, e zero plusvalenze

Oltre a ciò il Comune ha accordato uno sconto sugli oneri di urbanizzazione di 2,8 milioni di euro (fonte: Determinazione dirigenziale n. 1909/2025 – cap. 18705). Questo perché ASI realizzerà opere pubbliche “in compensazione” che, in realtà, sono già previste come obbligatorie dagli standard urbanistici (art. 6.6 PSC),cioè il privato sarebbe comunque state obbligate a farle dalle norme vigenti.

Ma non finisce qui.

Non risulta nemmeno alcun contributo straordinario per la plusvalenza generata dalla trasformazione dell’area da inedificabile a edificabile, come invece prevede l’art. 16 del D.P.R. 380/2001. Una prassi ben consolidata in molte situazioni, e incredibilmente ignorata in questo caso.

Tutta questa operazione, così com’è e come ci è dato di sapere, non dimostra assolutamente la sussistenza di un preminente interesse pubblico.

Non lo fa nei documenti, non lo fa nei numeri, non lo fa nei fatti.

Se il Comune di Rimini è certo della bontà dell’accordo, lo dimostri con dati aperti e analisi trasparenti. Altrimenti, sarà legittimo pensare che “rigenerazione urbana” sia solo una parola vuota, buona per vendere politicamente un’operazione in cui il privato incassa — e la collettività, ancora una volta, paga.

Stefano Casadei
Segretario Provinciale Azione Rimini