Le zone direttamente interessate dai possibili interventi di riqualificazione del parco del mare sono quelle che hanno registrato i deprezzamenti maggiori rispetto ad altre zone della città o rispetto ad altri Comuni della costa. Ecco i numeri dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Con le pubblicazioni delle “statistiche regionali” del 4 giugno scorso, l’Agenzia delle Entrate ha diffuso ed illustrato le informazioni relative alla movimentazione dell’anno 2018 osservate nel mercato delle abitazioni, attraverso le analisi dei principali dati strutturali del mercato immobiliare e con approfondimenti su tutte le province delle singole regioni e sui relativi capoluoghi.
Per quanto riguarda la nostra regione l’analisi di dettaglio evidenzia, rispetto al 2017, un aumento generalizzato delle contrattazioni con risultati non omogenei tra le diverse provincie. Forlì-Cesena, Modena e Reggio Emilia registrano nel 2018 nel settore delle transazioni gli incrementi più elevati rispetto il precedente anno con un +16%, seguite da Bologna e Ferrara che si attestano ad un +12%, quindi Rimini con un +8,10%. Decisamente più contenuti sono invece gli incrementi degli scambi nelle province di Piacenza (con un +3,9%) e Ravenna (con un +2,7%).
Viceversa, i valori (quotazioni) del residenziale evidenziano, su scala regionale sempre per l’anno 2018, un decremento medio di una entità simile sia nel caso di riferimento alle città capoluogo (con un -0,63%) e sia con riferimento ai restanti Comuni della provincia (con un -0,66%).
L’esame puntuale dei Comuni capoluoghi di provincia mostra una generalizzata diminuzione delle quotazioni con picchi di decremento per la città di Modena di -2,42% e, quindi, a seguire in successione: Rimini con un -1,68%, Parma con un -1,01%, Forlì-Cesena con un -0,98%, Ferrara con un -0,86%, Piacenza con un -0,38% e Ravenna con un -0,15%; mentre Bologna e Reggio Emilia mantengono invariati i loro valori rispetto a quelli registrati nell’anno 2017.
Le quotazioni immobiliari della Provincia di Rimini hanno un valore medio di € 2.302,00 a mq con una variazione negativa del -1,22% rispetto all’anno 2017. Nel dettaglio, la massima riduzione pari ad un -1,68% è stata registrata nella città di Rimini (capoluogo) mentre nei restanti Comuni od aree si sono osservate le seguenti riduzioni dei valori immobiliari: nei Comuni della Val Marecchia si è registrato un -0,34%; nei Comuni del Marano-Valle del Conca un -0,81%, nei Comuni della riviera a Nord della città di Rimini un -0,52% ed infine nei Comuni della riviera a Sud di Rimini un -1,20%.
L’andamento negativo dei valori immobiliari del mercato residenziale nella Provincia di Rimini ha assunto, negli ultimi tre anni, i valori espressi in percentuale riportati nella seguente scheda:
Il territorio del Comune di Rimini nonché città capoluogo, come riportato in precedenza, ha fatto registrare i risultati peggiori in termini di decrementi di valori. La quotazione media, pesata per l’intero territorio comunale, corrisponde per l’OMI ad un valore unitario di € 2.420,00 a mq, in discesa di un -1,9% rispetto all’anno 2017. La massima contrazione del valore è stata registrata nella zona omogenea OMI denominata “C4 – Celle, cimitero, Ferrovia Ravenna” con una incidenza pari ad un -3,8%. Le variazioni di valori registrate dall’OMI sulla città di Rimini sono riportate nella seguente tabella (estratta dalla pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate del 4 giugno 2019):
Dalla sopra riportata tabella si sono estratti i valori riferiti alle incidenze delle variazioni percentuali per i prezzi immobiliari del mercato residenziale per le località e frazioni che vengono a trovarsi direttamente sul lungomare della Città di Rimini ed il relativo valore è stato messo a confronto con i rapporti registrati dall’Agenzia negli ultimi tre anni. La scheda a seguire riporta i valori osservati con evidenza di riduzioni dei prezzi che, nei tre anni, hanno superato il 10 per cento di calo dei valori immobiliari. Rientrano tra queste zone con maggiore decremento non solamente le frazioni più a nord o più a sud della città ma anche le zone di pregio di Marina Centro e del Lungomare G. Di Vittorio.
L’andamento depressivo dei valori immobiliari abbraccia quindi anche il recente periodo temporale nel quale l’Amministrazione Comunale ha attivato le manifestazioni di interesse del cosiddetto “Parco del Mare” che si propone di essere “la nuova storia di Rimini” (deliberazione di Giunta Comunale del 08/09/2015 n.296) vista l’esigenza di rinnovare i metodi di governo delle istituzioni nella direzione di una maggior partecipazione dei cittadini e delle imprese, finalizzata ad una più attenta individuazione dell’offerta di servizi, sia nella fase di progettazione che nella realizzazione delle opere.
L’obiettivo del nuovo Parco del Mare è quello di “migliorare la qualità della vita, potenziare la creatività e promuovere la cultura anche al fine di innovare la filiera del prodotto turistico offrendo prodotti e servizi di qualità, eccellenza ed unicità senza prescindere dalla piena valorizzazione e qualificazione del patrimonio culturale e ambientale presente in larga parte del territorio romagnolo vocato all’economia turistica (mare, aree protette, percorsi naturalistici, beni storico-artistici, eventi culturali)”. Con un’idea di creare un ambiente che evolve gradualmente verso il territorio urbanizzato, collegando la spiaggia direttamente al Parco del Mare, pensato come un’area verde attrezzata, di alto livello qualitativo idonea a soddisfare le esigenze della popolazione gravitante sulla città di Rimini sia in termini di residenti che di turisti.
Ora, osservando i vari rapporti e pubblicazioni dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate (e quindi non solo le statistiche regionali ma anche tutte le informazioni disponibili inerenti al mercato immobiliare residenziale e non residenziale), riferiti alla Città di Rimini ed anche agli altri territori presi a riferimento, si può ritenere verosimile che le iniziative avviate ed attivate dall’Amministrazione Comunale non siano state in grado di generare una vera e forte aspettativa nei valori immobiliari come le trasformazioni rilevanti del territorio determinano in questi casi, ed i dati OMI sembrano decisamente confermare questa considerazione.
Osservando i valori delle tabelle e delle schede pubblicate si può notare come, stranamente, le zone direttamente interessate dai possibili interventi di riqualificazione del Parco del Mare, sono le aree che hanno registrato i deprezzamenti maggiori rispetto ad altre zone della città o rispetto ad altri Comuni della costa.
Una conferma dell’ipotesi di una aspettativa immobiliare non entusiasmante la si può indirettamente ritrovare anche in alcune notizie riportate dai social che riferiscono come “ad oggi, nessun accordo è addivenuto alla stipulazione formale con i soggetti privati che hanno presentato la manifestazione d’interesse [numero 155 manifestazioni di interesse presentate per un totale di 367 proprietari interessati]”. Nonostante l’interesse di numerosi proprietari dopo tre anni e mezzo non si è formalizzato alcun accordo.
Infine c’è da considerare come l’andamento negativo dei valori immobiliari assume rilievo anche rispetto ai valori degli scostamenti delle diverse zone rispetto a quella di Marina Centro, scostamenti che sono stati utilizzati dall’Amministrazione per determinare i corrispettivi unitari delle aree da concedere in diritto di superficie. I valori riportati nell’allegato D alle Linee Guida (riportati nella tabella a seguire) risultano variati sia nel valore dell’incidenza e sia nel rapporto tra le diverse zone OMI (come si può osservare nel confronto tra le tabelle qui pubblicate).
La nuova storia di Rimini con il Parco del Mare sembra così diventare, in base ai valori immobiliari degli ultimi tre anni, tutta un’altra storia.
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