Autunno, cadono le foglie ma anche i mattoni

Fino a qualche anno fa una semplice colonna di ruderi di mattoni era il pretesto per ricostruire un bene, mentre oggi si opera al contrario e una cas

Fino a qualche anno fa una semplice colonna di ruderi di mattoni era il pretesto per ricostruire un bene, mentre oggi si opera al contrario e una casa abitabile la si fa diventare un rudere. In fatto di consumo del suolo la provincia di Rimini batte tutti. Ma c’è una stranezza: il numero delle unità immobiliari di lusso censite al Catasto Fabbricati continua a calare. Solo 28 fabbricati sull’intero territorio comunale di Rimini hanno mantenuto le caratteristiche di lusso.

andamento-storico-compravenditeIeri, in un mercato “drogato”, il lievitare del prezzo degli immobili rendeva felici quasi tutti e, sui giornali, argomenti come l’invenduto, il consumo del suolo e l’auto-smantellamento della casa, non facevano titolo. Perfino l’elevata tassazione tributaria era assorbita dal costante e continuo aumento del valore delle case e di qualsiasi altra cosa qualificabile come “immobile”.
Oggi, dove tutto è cambiato, anche i giornali sembrano gufare contro il mattone come dimostrano i seguenti titoli: “l’invenduto pesa di più”, “un mare di case invendute”, “case in vendita, ma nessuno le vuole”, “l’immobiliare e l’alberghiero in ginocchio”, “i conti non tornano …. smantellati capannoni e abitazioni per evitare le imposte”.
Alcune titolazioni, in realtà, sono molto inquietanti perché attestano la forte preoccupazione dei cittadini sull’immediato futuro e, comportamenti che nottetempo portano a smantellare tetti e solai di case e capannoni, quale unico modo per ottenere un immediato riscontro sul minore pagamento delle imposte e tasse (quotidiano Libero del 25 ottobre scorso), appaiono come condotte decisamente estreme.

emilia-romagna-capoluoghiSe siamo arrivati a questo punto siamo decisamente messi male. Fino a qualche anno fa una semplice colonna di ruderi di mattoni era il pretesto per ricostruire un bene, mentre oggi si opera al contrario e una casa abitabile la si fa diventare un rudere. Di questo passo ovviamente non c’è futuro.
Abbandonato il pessimismo proviamo ad approfondire alcune notizie dell’immobiliare di questo inizio d’autunno quali l’invenduto ed il consumo del suolo.
Il Sole 24 Ore del 6 ottobre con uno studio che ha interessato l’intero territorio nazionale ha determinato in circa 540 mila le case in vendita che nessuno sembra volere, visto il pressoché fermo del mercato immobiliare. A tale stock di invenduto, prosegue il quotidiano economico, sono da aggiungere le abitazioni in costruzione e quelle per le quali l’inizio dei lavori non è stato ancora avviato ma sono state rilasciate le relative autorizzazioni edilizie.
Per la nostra Rimini, il quotidiano, stima l’invenduto in poco più di tremila abitazioni suddiviso in circa un migliaio di abitazioni di nuova costruzione mentre il restante sono abitazioni usate. Tali numeri corrispondono ad un rapporto di 17,40 abitazioni su mille unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati. Tale rapporto sale a 38,70 abitazioni su mille se quantificato alle sole unità abitative censite al catasto per il Comune di Rimini.
Ai numeri sull’invenduto sono da aggiungere le abitazioni in costruzione (non ancora ultimate) e quelle che si potrebbero costruire in conseguenza delle autorizzazioni rilasciate. E’ possibile quantificare questo numero sul Comune di Rimini?
Un conteggio preciso è ovviamente impossibile da effettuare soprattutto per quelle in corso di costruzione, tuttavia possiamo utilizzare alcune informazioni pubblicate che permettono di stimare la probabile quantità degli alloggi che potranno essere costruite in conseguenza dell’avvenuta approvazione di alcuni piani particolareggiati.
Una nota del febbraio 2013 del Dirigente del Settore Pianificazione Urbanistica Attuativa del Comune di Rimini ha quantificato le nuove superfici a residenziale per piani urbanistici attuativi, piani approvati e piani in decadenza, in circa 92.000 mq di su realizzabile corrispondenti a circa 850 nuovi alloggi (per una superficie di circa 110 mq. ad alloggio). A questi numeri sono da aggiungere i recenti 100 alloggi della tanto discussa area dell’Acquarena.
L’invenduto del già costruito e, potenzialmente, anche di quello che potrebbe essere costruito è un ulteriore evidente segnale della crisi economica attuale ma è anche l’effetto finale di un eccessivo consumo del suolo realizzato con una sproporzionata cementificazione.
La migliore gestione del territorio è una priorità anche per il Governo che, con un recente disegno di Legge, intende ridefinire dopo oltre 70 anni una nuova governance delle trasformazioni e degli usi dei suoli e del territorio.
Con il “consumo del suolo” si definisce quel processo derivante dall’attività umana che ha come obiettivo quello della progressiva trasformazione delle superfici da naturali ed agricole ad aree edificate.
L’Agenzia delle Entrate (ex Territorio) nell’ultimo numero dei “Quaderni dell’Osservatorio” anno II, numero 2, dicembre 2013, ha pubblicato un’interessante analisi di tale fenomeno sulla base delle analisi svolte sui dati presenti negli archivi del Catasto e dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (cosiddetto OMI).
In particolare, uno degli studi, prende in esame le informazioni catastali delle province e dei capoluoghi della regione Emilia Romagna. Il risultato finale pone in evidenza come anche in questa regione, il tema del consumo del suolo e degli effetti che ciò produce sulla qualità dell’ambiente e sul benessere stesso dei suoi residenti, è oggi una questione che deve porsi con attenzione. Lo studio arriva così alle seguenti conclusioni:
Per la regione Emilia Romagna risulta che il 9,2% del suo territorio è stato trasformato e la provincia di Rimini (17,7%, il dato non comprende i Comuni dell’Alta Valmarecchia) è quella maggiormente colpita dal fenomeno staccandosi nettamente dalle altre province tra le quali Piacenza (7,3%) e Parma (7,8%) risultano le più “virtuose”. Seguono Modena (9,9%) e Bologna (9,8%).

densita-edificazione rimini-densita copiaIl dato deve essere letto in relazione alla ridotta estensione della provincia riminese (che occupa circa un settimo di quella del capoluogo di regione) e alla concentrazione di superfici edificate e di superfici a esse funzionali – quali le infrastrutture – connesse al turismo della riviera romagnola.

L’indice di intensità di copertura territoriale indica anche come la provincia di Rimini abbia la più alta concentrazione di edifici sul territorio; analogamente all’indice di densità di territorio artificiale, il dato si pone in correlazione alla dimensione del territorio trasformabile provinciale mostrando, in termini assoluti, una numerosità di fabbricati inferiore alla metà di quella presente nella provincia bolognese, ma con un grado di intensità di copertura territoriale tre volte superiore rispetto a quella del capoluogo di regione.
Con la caduta del mattone, nel Comune di Rimini, prosegue anche nel corso dell’anno 2013, la perdita di numero delle abitazioni con le caratteristiche di lusso.

comune-rimini-statistico-catastaleNel confronto tra l’anno 2012 ed il 2013 il numero delle unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati è crollato dalle 60 unità alle 56 abitazioni. Considerato che in un edificio potrebbero esserci due unità, sarebbero rimasteicirca 28 fabbricati sull’intero territorio comunale di Rimini che hanno mantenuto le caratteristiche di lusso. Oggettivamente sembra essere un risultato alquanto anomalo.

Fabio Lisi