Il risiko dell’urbanistica: ecco chi “premierà” il Psc targato Gnassi

Poc, Poc! Chi bussa alla porta del Comune per cogliere le potenzialità urbanistiche che l’amministrazione comunale ha previsto nel Piano strutturale comunale? Anzi, come vedremo nel caso di cui ci stiamo occupando, è il Comune che sembra bussare alla porta di qualcuno, offrendo possibilità che in passato non c’erano.
Dimenticate il piano regolatore generale. Ma non che a decidere quali parti del territorio “privilegiare” e quali trasformazioni rendere appetibili è sempre la politica. Il Prg ha lasciato il posto al Psc (piano strutturale comunale), al Poc (Piano Operativo Comunale) e al Rue (Regolamento Urbanistico Urbano). Il primo delinea la cornice, la pianificazione urbanistica generale. Il secondo gli interventi da attuare in un determinato periodo, cosa realizzare passando dalle previsioni in potenza ai progetti in atto. Il terzo si occupa dell’aspetto operativo e prescrittivo delle norme e quindi regolamenta nel dettaglio destinazioni d’uso, strumenti di attuazione e così via. Dal generale al particolare, insomma.
Il Comune di Rimini dopo una fase di letargo del Psc durata circa quattro anni, adesso sta correndo verso l’approvazione della nuova strumentazione urbanistica, per chiudere il cerchio fra la fine di giugno e i primi di luglio. Chi pensa male è portato a mettere in relazione l’accelerazione della giunta Gnassi in questa materia non solo con le continue pressioni arrivate da costruttori, ordini professionali e anche sindacati, legate alla enorme crisi dell’edilizia, ma anche col fatto che fra un anno si andrà a votare e l’urbanistica da sempre ha strette relazioni con la “gabina” (copyright Umberto Bossi) elettorale.
Ci sono già state alcune commissioni sul Psc e altre sono calendarizzate. E quindi cominciano a circolare documenti e cartografie che svelano cosa abbia in mente l’amministrazione comunale.

L’argomento è vasto e complesso e non si può esaurire in un articolo, ma la notizia che merita di essere estratta dal pentolone forse è questa: la giunta Gnassi, che ha fatto dello “stop al cemento” la sua bandiera, nelle linee guida del piano strutturale comunale immagina di spalmare su quattro “ambiti di riqualificazione urbana” fino a mille nuovi alloggi. In realtà solo su tre perchè l’ambito di Miramare, essendo zona turistica, non ammette incremento. Con un potenziale aumento di carico urbanistico complessivo notevole e localizzato.
Ma quel che conta e che fa la differenza rispetto alle previsioni della giunta Ravaioli-Melucci, è che il sindaco Gnassi ha deciso di facilitare parecchio la vita a chi vorrà intervenire in determinate zone. Come? Dando la possibilità di frazionare gli interventi su aree più piccole, facendo leva su pochi dominus e quindi con più facilità che l’operazione vada in porto: meno proprietà ci sono e più semplice è venirne a capo. Il caso che più salta all’occhio è quello della grande fetta di territorio (diverse decine di ettari) compresa fra la ferrovia e la via Emilia, dove sorgono sia il quartier generale di Scm e sia quello della Cooperativa Braccianti Riminese. L’area potrebbe trasformarsi in una sorta di porta d’ingresso alla città, con residenziale, commerciale e servizi. La proposta di modifica di cui si è fatta carica l’amministrazione comunale parla di “incentivazione in termini di superfici per favorire la conversione verso funzioni terziarie e di servizio. Lungo l’asse della via Emilia sarà privilegiata la conservazione o la trasformazione verso funzioni commerciali”. Le imprese potrebbero trasferirsi nel “Triangolone”.
Il Psc by Gnassi suddivide quest’ambito di riqualificazione in quattro porzioni con caratteristiche omogenee dando la possibilità di intervenire successivamente con più piani urbanistici attuativi. Una novità di notevole impatto, mai vista prima a Rimini. Un ambito è quello di cui si è detto, contrassegnato dalla presenza dello stabilimento di Scm e della sede Cbr, altri due ambiti sono compresi tra via Emilia e S.S. 9, su uno di questi insiste l’area dell’ex mercato ortofrutticolo all’ingrosso e depositi Marr, l’ultimo lambisce in gran parte l’alveo del Marecchia e lo stadio del baseball.
Particolare non di poco conto è che questa proposta di modifica al Psc nasce come osservazione dell’ufficio comunale competente e quindi come una “volontà” dell’amministrazione.

Gli ambiti di riqualificazione usciti dal cilindro di Palazzo Garampi e già contenuti nel Psc adottato sono quatro: oltre a quello che comprende fra gli altri l’area produttiva di Scm, c’è l’area che abbraccia stadio, caserma e tutta la zona dietro alla nuova questura, poi quella che ha il suo epicentro nel villaggio dei lavoratori e nel deposito/sede della Tram (non si può non pensare che Agenzia Mobilità ha bisogno come non mai di vendere la sede di via Carlo Alberto Dalla Chiesa, già messa in vendita in passato ma senza successo in due diversi tentativi andati deserti), per finire con Miramare dove invece il perimetro individuato sta tutto nella zona mare di via Cavalieri di Vittorio Veneto, parco spina verde e dintorni. Così furono cerchiati dalla precedente amministrazione. Ma la giunta Gnassi di suo ci ha aggiunto lo “spacchettamento”. Quella delle zone edificabili divise fra una miriade di proprietari è stata una delle cause che in passato non hanno favorito l’attuazione di alcuni piani particolareggiati, che restano ancora sospesi a mezz’aria. Nel Prg la facoltà, per i piani particolareggiati caratterizzati dalla presenza di numerosi proprietari, di intervenire per sub-comparti, che ora è stata ideata col Psc solo per alcuni, non c’era.
Secondo l’amministrazione comunale la strada imboccata dal Psc sui quattro ambiti di riqualificazione che abbiamo ricordato, servirà a recuperare zone degradate nelle quali insistono strutture non più attive o che nel corso degli anni hanno modificato la loro finalità originaria. Ma allora, se questa è la filosofia, cosa si aspetta a fare altrettanto per dare un futuro anche alle altre aree del territorio comunale che sono a rischio di grave degrado? Ci sono zone turistiche (Rivabella) e artigianali ormai fantasma (come quella di Viserba), piene di capannoni chiusi o che sono stati rimpiazzati da presenze che nulla hanno a che fare con l’artigianato. E’ vero che in quest’ultimo caso le aspettative predominanti da parte dei privati sarebbero a favore del residenziale e, dando spago a tutte, ci sarebbe il rischio di creare una seconda città. Ma, come nei casi di riqualificazione che abbiamo evidenziato, scelte del passato ormai superate chiedono urgenti soluzioni di maggiore flessibilità nella gestione del territorio e del patrimonio edilizio esistente, che andrannno comunque trovate.

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