Sconto Imu per chi abbassa gli affitti, peccato che non sia assolutamente conveniente

Sconto Imu per chi abbassa gli affitti, peccato che non sia assolutamente conveniente

Con l'obiettivo di rilanciare le attività commerciali e artigianali della città, l'amministrazione comunale ha deciso di dimezzare l'Imu per quei proprietari che ridurranno gli affitti del 20% e di azzerarla per riduzioni del 30%. Ma se il proprietario di un negozio di superficie media dovesse accettare la riduzione del 30% del canone di locazione, rinuncerebbe ad un minore canone che può variare da € 3.294,00 fino a € 7.246,80 a fronte di un recupero dell’IMU versata che, in base alla rendita media, è pari ad € 1.238,77. Cioè risulta assolutamente sconveniente per i proprietari dei muri aderire a questa iniziativa del Comune. E comunque solo per i negozi del centro storico si calcola che sarebbe necessaria una somma dieci volte superiore a quella stanziata (200mila euro l'anno).

“Negozi, affitti abbassati del 30 per cento: il proprietario dei muri non paga l’Imu” così titolava il Corriere Romagna l’iniziativa del Comune di Rimini rivolta a sostenere e rilanciare le attività commerciali e artigianali della città.
L’idea è stata presentata dall’assessore alle attività economiche Jamil Sadegholvaad ed è rivolta ai proprietari, dei negozi concessi in affitto, che documenteranno di avere accettato la riduzione del canone di locazione dei propri immobili.
Per coloro che dimostreranno di averlo ridotto di una percentuale del 20 per cento il contributo concesso corrisponderà al 50% di quanto pagato per l’IMU mentre per chi arriverà ad una riduzione del 30 per cento, il beneficio, si estenderà fino alla concorrenza dell’importo pagato per l’IMU.
Conseguentemente una riduzione dell’affitto del trenta per cento porterà, di fatto, ad azzerare l’intero importo dell’IMU.
Per l’iniziativa, il Comune, mette a disposizione dei proprietari una somma di 200 mila euro ad anno fiscale e per i prossimi tre anni. Sono quindi disponibili 600 mila euro per rilanciare le attività del commercio.
In attesa di conoscere meglio l’iniziativa possiamo analizzare alcuni dati per alcune prime considerazioni di massima.
La proposta interessa i proprietari dei negozi la cui superficIe non sia superiore ai 250 metri quadrati. In genere si tratta di unità immobiliari che devono essere iscritte al Catasto Fabbricati nella categoria C/1.
Nel Comune di Rimini, in base al dato pubblicato dall’Agenzia delle Entrate per i Comuni capoluogo, alla data del 31 dicembre 2017 risultano iscritti nella categoria C/1 (negozi) numero 6.375 unità immobiliari con una consistenza di 388.399 metri quadrati ed una rendita catastale complessiva di € 13.148.731,56.

Con questi dati possiamo derivare che un negozio medio a Rimini ha una superficie di mq. 61 con una rendita catastale media di € 2.062,55 e, quindi, applicando i moltiplicatori dell’IMU e le aliquote deliberate dal Comune possiamo calcolare l’IMU media il cui valore ammonta a € 1.238,77 a negozio.
Se per assurdo tutti i proprietari dei negozi presenti a Rimini avessero dato in affitto i loro immobili e volessero aderire all’iniziativa di ridurre il canone del 30 per cento, ci troveremmo di fronte ad una richiesta potenziale di un contributo che corrisponderebbe all’intera IMU pagata (o che dovrebbe essere pagata) e quindi pari a circa 7,9 milioni di euro. Se questa condizione fosse limitata solamente ai negozi del centro storico od in prossimità del centro è verosimile ipotizzare che il contributo richiesto potrebbe sfiorare i 2 milioni di euro (dieci volte la somma resa disponibile dal Comune).
L’ammontare complessivo dell’IMU che i proprietari dei negozi nel riminese pagano (o dovrebbero pagare) permette di calcolare l’incidenza sulla quale ha ragionato il Comune di Rimini nel determinare la somma messa a disposizione. Duecentomila euro ad anno fiscale rispetto all’ipotetico incasso dovuto corrispondono ad una percentuale del 2,53 (due virgola cinquantatré) per cento.
Sempre con l’aiuto delle informazioni economiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate con il sistema OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) è possibile sviluppare un’ulteriore considerazione.

Per il centro storico di Rimini l’OMI riporta quali valori di locazione per la tipologia negozio un valore minimo del canone di locazione pari a € 15,00 a metro quadrato per mese, mentre il canone massimo arriva a € 33,00. Ciò significa che il canone annuo per un negozio in centro oscilla in un range di valore tra 180,00 €/mq fino a 396,00 €/mq.
Pertanto una riduzione del 20% di questo canone significa ragionare di un minore affitto da 36,00 €/mq fino a 79,20 €/mq.; mentre una riduzione del 30% del canone significa ragionare di un minore affitto da 54,00 €/mq fino a 118,80 €/mq.
Un proprietario di un negozio di superficIe media (calcolata sullo statistico catastale di 61 mq) se dovesse accettare la riduzione del 30% del canone di locazione dovrebbe quindi rinunciare, in base ai valori OMI, ad un minore canone che può variare da € 3.294,00 fino a € 7.246,80 a fronte di un recupero dell’IMU versata che, in base alla rendita media, è pari ad € 1.238,77.
Un piccolo “conto della serva”, in attesa di conoscere meglio il provvedimento, sembra così dimostrare come assolutamente sconveniente aderire per la proprietà a questa iniziativa del Comune.
Altri aspetti da chiarire dell’efficacia del provvedimento potrebbero riguardare la modalità di come dimostrare la volontà ad aderire ad una riduzione del canone di locazione per i casi dei nuovi affitti e se l’agevolazione fatta a favore di alcuni possa, involontariamente, produrre effetti distorsivi sul mercato delle locazioni anziché rilanciare le attività commerciali.