Grandi manovre sull’ex questura: il Comune mette le mani sulle aree per urbanizzazioni

Grandi manovre sull’ex questura: il Comune mette le mani sulle aree per urbanizzazioni

Ariminum Sviluppo Immobiliare il primo ottobre scorso ha comunicato a palazzo Garampi «la volontà di cedere gratuitamente e senza indugio le aree ed opere di urbanizzazione connesse, in ottemperanza alle previsioni contenute nell'avviso pubblico della procedura d'asta». Cosa significa tutto questo sul futuro e sulle potenzialità di un'area tornata al centro dell'attenzione di recente, dopo decenni di stallo?

Arriva un altro colpo di scena nella annosa vicenda che riguarda il futuro dell’ex questura di via Ugo Bassi, in parte da decifrare per gli sviluppi che potrebbe avere sull’area.
In estrema sintesi: la società che si è aggiudicata il bene all’asta per una cifra che è apparsa subito molto elevata, considerata l’attuale pianificazione urbanistica, cioè 14 milioni e mezzo di euro, si è accollata gli “obblighi” derivanti dalla pregressa e complessissima situazione instauratasi fra la Dama (dichiarata fallita nel luglio del 2016) ed il Comune di Rimini, che ha visto anche i pronunciamenti del Tar e del Consiglio di Stato.
In forza della concessione a suo tempo rilasciata e della successiva convenzione che ratificava i ben noti indici di fabbricazione, l’amministrazione comunale è riuscita ad ottenere dalla società che si è aggiudicata il bene l’adempimento di quegli obblighi “in sospeso” che Dama non aveva portato a termine e i relativi oneri di urbanizzazione dovuti. Fra parentesi, è riuscita anche ad ottenere dalla compagnia Zurich 330mila euro che equivalgono alla riscossione della polizza assicurativa fideiussoria contemplata ab origine per 941.086 euro (per 611mila euro, invece, l’amministrazione comunale è stata ammessa al passivo del fallimento).

Tutto è già stato incasellato in una determina dirigenziale e dunque è lecito supporre che, al di là delle seppur limitate dichiarazioni e dei contenziosi intentati o minacciati fra i principali protagonisti della partita, le parti fossero da tempo al lavoro per trovare la quadra.
In esecuzione della convenzione urbanistica stipulata nel 1999, si procede oggi «all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale» di una serie di «aree per urbanizzazioni»: per viabilità 3.396 mq, per parcheggi 3.975 mq, per verde 4.976 mq più 1.071 mq, per accessi a via Ugo Bassi e all’edificio, rispettivamente 1.072 mq. e 116 mq.
Il valore di queste aree (patrimoniale e delle opere) è stato quantificato in complessivi 1.552.384 euro. In che modo? Il valore dell’area è stato calcolato rapportando i valori Imu delle zone B1 con i valori agricoli delle zone periferiche rilevati dal mercato immobiliare, pari a 55 euro al metro quadrato. Il costo delle opere è stato ricavato dai “costi parametrici unitari” forniti dalla Direzione infrastruttura, mobilità e ambiente, ovvero: carreggiata stradale urbana 61 euro al metro quadro; area a verde pubblico attrezzato 51 euro al metro quadro; area attrezzata a parcheggio pubblico 70 euro al metro quadro.

E’ scoppiata la pace dopo che, meno di due mesi fa, la giunta comunale aveva dato mandato di procedere per vie legali nei confronti del curatore fallimentare della società Dama? Evidentemente sì, ma resta ancora molto da chiarire rispetto alle attenzioni che si sono improvvisamente focalizzate su via Ugo Bassi, dove il Comune annunciò anche la soluzione delle case popolari.
Non bisogna infatti dimenticare i tentativi di vendita che si sono succeduti a lungo senza esito. Nel 2018 con il prezzo base inizialmente di 10 milioni di euro e poi di 7.125.000. Quando pareva certo l’interesse dell’Inps. Quindi nel 2021 altri due giri di giostra, con prezzo a base d’asta 2 milioni (pronti a lievitare a 4,5 se nei terreni circostanti fosse stata autorizzata entro 18 mesi la realizzazione di un centro commerciale e/o di un supermercato per 1.500 metri quadrati) e 1 milione e mezzo. E va precisato che mentre nei primi due incanti era stato riportato l’obbligo di cessione gratuita delle aree individuate per opere di urbanizzazione, negli ultimi due ciò non era avvenuto in maniera specifica.
Poi la svolta. Prima l’aggiudicazione del bene al gruppo Conad per 4 milioni di euro, e subito dopo la sospensione della vendita in quanto era sopraggiunta una offerta superiore: 4 milioni 900 mila euro. Il primo luglio scorso è stata effettuata una nuova asta con prezzo base di 4.900.000 e a portarsi a casa l’ex questura era stata la società Ariminum Sviluppo Immobiliare (costituita nel marzo di quest’anno con un capitale sociale di 10mila euro) per un importo, appunto, di 14 milioni e mezzo.
Ma, Ariminum Sviluppo Immobiliare il primo ottobre scorso (il 3 Rimini andava al voto) «comunicava con missiva … la volontà di cedere gratuitamente e senza indugio le aree ed opere di urbanizzazione connesse, in ottemperanza alle previsioni contenute nell’avviso pubblico della procedura d’asta».
La corrispondenza con Ariminum Sviluppo Immobiliare è proseguita, perché, come si legge nel documento dell’amministrazione comunale, la società «riscontrava» una comunicazione del Comune «in data 15.10.2021 per comunicare l’adesione alla proposta di cessione della particella 3942 e con riferimento alla particella 3929 di procedere al trasferimento in proprietà al Comune di Rimini della superficie di mq 285 con successivo atto pubblico, da perfezionarsi dopo frazionamento da approvare a cura e spese della stessa società».

A febbraio si era registrato il “battibecco” fra l’assessore Roberta Frisoni, riconfermata nella giunta Jamil con le stesse deleghe che ricopriva con Gnassi (e fra queste “programmazione e gestione del territorio”), e il curatore fallimentare di Dama, il dr. Andrea Ferri.
L’assessore sostenne che «allo stato attuale in quell’area non c’è in previsione la realizzazione di alcuna nuova area commerciale», aggiungendo che «quanto previsto nel bando ci ha colto assolutamente di sorpresa tanto che abbiamo dato mandato agli uffici di effettuare le opportune verifiche sulla legittimità del bando». Immediata la replica di Ferri, che merita di essere riportata quasi per intero:
«(…) Come già dichiarato, prima di assumere l’iniziativa di porre in vendita l’immobile, il sottoscritto curatore aveva svolto, in un clima di massima collaborazione, vari incontri e colloqui – nel corso di circa quattro anni – col Sindaco del Comune di Rimini e, segnatamente, con altri responsabili di spicco quali la dott.ssa Chiodarelli, il dott. Funelli, la dott.ssa Del Piaz, il dott. Uguccione, il dott. Bellini senza mai avere avuto il piacere di conoscere la dottoressa Frisoni.
Appurata l’impossibilità di addivenire ad una condivisone del progetto con il Comune di Rimini, nel rispetto della normativa, il Tribunale ha deciso di fissare l’asta redigendo il bando con l’ausilio di legali e notai di chiara esperienza ed in base alle prassi consolidate di tutti Tribunali italiani (non si comprende come tale tipo di percorso possa essere definito “avventuroso”).
Il curatore non intende in alcun modo indurre o sollecitare il Comune ad assumere strumenti urbanistici specifici per la realizzazione di un Supermercato o di una qualsiasi altra attività, commerciale o residenziale, pur dovendo dare atto delle manifestazioni di interesse pervenute per la realizzazione di attività della grande distribuzione.
Basta semplicemente leggere il bando pubblicato da alcuni giorni sul sito www.astegiudiziarie.it, per comprendere che l’immobile posto in vendita al prezzo di base d’asta di due milioni, è costituito da un Lotto unico ivi descritto, nello stato urbanistico in cui si trova oggi (che, per intenderci, è quello che interessava ad INAIL), oltre ai terreni.
Il sovrapprezzo (c.d. earn out) di due milioni e mezzo di euro, sarà pagato dall’aggiudicatario solo se entro 18 mesi il Comune di Rimini, tramite i suoi organi Consiglio comunale e Giunta, avrà deliberato la realizzazione dell’area di 1.500 metri ad uso commerciale.
In tal senso è già stato manifestato al curatore l’interesse dei competitors della grande distribuzione ma non solo, trattandosi di una lottizzazione di circa 50.000 mq.
Il curatore, nell’interesse della massa dei creditori (tra i quali anche lo stesso Comune di Rimini), deve esplorare tutte le manifestazioni di interesse possibili al fine di liquidare, nel miglior modo possibile i beni costituenti l’attivo fallimentare non essendo una sua prerogativa procrastinarne la custodia per interessi differenti rispetto a quelli dei creditori.
Se tali interessi coincidono con quelli dell’intera collettività, saprà il Comune come attivarsi al fine di poter risolvere una questione spinosa, nata vent’anni or sono, da un’Amministrazione “avventurosa” che aveva deliberato la costruzione di un immobile ad uso pubblico da parte di un soggetto privato, in assenza delle necessarie autorizzazioni del Ministero degli Interni.
Mille possono essere i percorsi urbanistici percorribili per i quali i tempi di 18 mesi dall’aggiudicazione vengono ritenuti dai tecnici del fallimento più che sufficienti, per un’aerea degradata, ma limitrofa al centro ed al mare, con grandi potenzialità di sviluppo e di realizzazione di verde e aeree benefiche per la cittadinanza tutta. (…)
Concludo con un pensiero per chi teme la cementizzazione dell’aerea spiegando, come illustrato dei tecnici del fallimento, che un aumento di cubatura può essere tranquillamente compensato con una parziale demolizione dell’immobile Questura, nel caso in cui INAIL ritenga di non presentarsi a questa asta oppure l’aggiudicatario ritenga di modificare i percorsi individuati tramite l’earn out.
La speranza credo, di tutti soggetti che interagiscono in questa vicenda, sia quella di risolvere un problema che attanaglia la città di Rimini da oltre vent’anni e che la politica non è riuscita a risolvere».

L’atto ufficiale cita anche un altro importante passaggio. Ma se la convenzione fra Dama e Comune è stata annullata dal Tar (con sentenza del 2013) che ne è di questi accordi? Viene riportato al riguardo il parere dello studio legale Roversi Monaco, Morello e Pittalis, che così recita: «Le prestazioni eseguite e perfezionatesi prima della pronuncia della risoluzione per inadempimento, fra le quali rientrano le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sopra indicate e la realizzazione dell’edificio da adibirsi a Questura, non sono state travolte da detta pronuncia ma rimangono in essere».
Modalità, termini e condizioni della acquisizione gratuita al patrimonio comunale di quanto fin qui accennato, verranno dettagliati con atto notarile a spese di Ariminum Sviluppo Immobiliare. L’intesa prevede che le aree oggetto di atto transattivo in favore del Comune saranno anche “ripulite” dalle ipoteche. I «terreni sono acquisiti al patrimonio comunale nello stato di fatto in cui si trovano ed i conseguenti interventi di ripristino ed adeguamento, necessari all’apertura al pubblico utilizzo, saranno svolti dal Comune di Rimini» con le risorse introitate dalla escussione della polizza di cui sopra.
Che dire? Il nuovo consiglio comunale ha già un primo, enorme, argomento da sviscerare a fondo. Difficilmente l’interesse al tema verrà sollevato dai gruppi di maggioranza, ma per l’opposizione si apre la classica e famosa autostrada.

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