L'assist è offerto dal servizio del quotidiano economico pubblicato il 4 agosto. Che ha attirato anche la reazione dell'assessore Brasini. Sarà vero
L’assist è offerto dal servizio del quotidiano economico pubblicato il 4 agosto. Che ha attirato anche la reazione dell’assessore Brasini. Sarà vero che “non ci potranno essere aumenti in Imu e Tasi” a Rimini? Ma, soprattutto, sarà vero che il passaggio dai “vani” ai “metri quadrati” è in grado di determinare effetti così clamorosi come quelli indicati dalla classifica citata? Le anomalie a Rimini sono altre. Ad esempio, una unità immobiliare ad uso albergo ha un valore imponibile Imu pari a circa 660 mila euro mentre nel resto della provincia il valore medio di un albergo sale a 1 milione e 445 mila euro. Oltre il doppio. Per colpire i soliti furbetti bisogna sapere dove non ha colpito il catasto attuale.
Il titolo del quotidiano Il Sole 24 Ore del 4 agosto, “Dove colpirà il nuovo Catasto”, ci offre un ‘assist’ che non potevamo perdere per continuare l’approfondimento iniziato con i due precedenti articoli pubblicati su Rimini 2.0: “Tutti i furbetti della rendita catastale a Rimini” e “Caccia grossa alle anomalie catastali: suggerimenti all’assessore Brasini“.
L’articolo del quotidiano economico ha richiamato un grande interesse mediatico per la classifica pubblicata sulle differenze tra il valore catastale ed il prezzo di mercato medio delle case, sul quale è poi stato calcolato il divario di valore.
La città capoluogo di Rimini, in tale classifica, si posiziona all’ottavo posto, su 103 comuni, con divario di valore immobiliare stimato nel 217 per cento.
La riforma del nuovo Catasto Fabbricati porterà quindi una maggiore perequazione tributaria, che il quotidiano attribuisce all’aumento della base imponibile per l’aggiornamento dei valori, ed una agevolazione per le unità immobiliari di minori dimensioni visto il passaggio dal vano al metro quadrato.
Lo studio ha avuto un importante interesse mediatico anche per gli effetti che tali maggiori valori tassabili avranno nella determinazione dei tributi locali (Imu e Tasi) e quindi per la maggiore (presunta) tassazione che potrebbe ulteriormente deprimere il mercato immobiliare.
L’assessore Brasini ha prontamente rassicurato i contribuenti che “non ci potranno essere aumenti in Imu e Tasi” in quanto si andrà ad agire con maggiore precisione sulle aliquote. Ha inoltre ricordato come tale analisi sia confermativa di una situazione degli immobili a Rimini che è già stata sottolineata più volte.
Sull’assicurazione che non ci saranno aumenti ho tuttavia alcuni dubbi visto anche come è andata a finire con il passaggio dalla vecchia Ici alla nuova Imu. Anche in quel caso la tassazione non doveva aumentare ma poi abbiamo visto tutti come è andata a finire, nei vari Comuni.
Sulla riforma del catasto è importante che si diffonda la consapevolezza che la perequazione la si raggiunge se si guardano non solamente i valori degli immobili ma anche se, con l’occasione della revisione, si tende ad eliminare la maggior parte delle disuguaglianze che sono presenti nell’attuale sistema.
L’analisi del Sole 24 Ore ha guardato una “faccia” della medaglia, sicuramente quella che ha avuto un forte impatto sui lettori, ma ne ha trascurate altre che portano a fare riflessioni ed ulteriori approfondimenti.
Ad esempio la questione del passaggio dai “vani” ai “metri quadrati” sembra poi determinare effetti non sempre così clamorosi come risulterebbe dalla classifica citata.
Prendiamo ad esempio un locale “cucina” di una abitazione tipo della superficie commerciale di 10/11 metri quadrati commerciali (comprensivi dei muri) e determiniamo la rendita catastale di questo locale che, ai fini della normativa del catasto, corrisponde ad “un vano”.
La rendita catastale ed il conseguente valore imponibile Imu di questo vano si differenziano in base alla zona censuaria nella quale si viene a trovare.
Il territorio comunale di Rimini è suddiviso in tre zone: la “numero 2” è la fascia che dal mare arriva alla linea ferroviaria Ravenna-Rimini-Ancona, la “numero 1” è la fascia che dalla linea ferroviaria arriva alla strada Statale 16 e la “numero 3” è la fascia che dalla strada Statale va verso l’entroterra.
Il valore imponibile Imu (calcolato con le diverse rendite) rapportato alla superficie commerciale del locale “cucina” determina un valore unitario a metro quadrato che vale: da poco più di 1000 euro per la zona oltre la statale, sale a 1263 per la zona centrale ed arriva ad oltre 1600 euro per la zona mare. Stiamo parlando di una unità immobiliare che il catasto identifica nel suo stato ordinario in categoria A/3 nella classe 4.
Tali valori unitari, per una categoria economico-popolare, non sembrano quindi presentare quel divario calcolato dal Sole 24 Ore.
La situazione, invece, cambia totalmente se immaginiamo di prendere in considerazione un locale composto da angolo cottura e soggiorno. In questo caso il numero di vani catastali raddoppia ma, il valore unitario a metro quadrato, subisce un effetto particolare.
Sempre partendo dal valore dell’immobile ai fini Imu, rapportato alla superficie commerciale del locale “angolo cottura-soggiorno”, si determinano valori unitari a mq il cui risultato, in questo caso, è significativamente inferiore ai valori del mercato immobiliare.
Si passa infatti da poco più di 500 euro a mq per l’entroterra, a poco più di 600 euro per la zona centrale per arrivare a oltre 800 euro a mq nella zona a mare. Si ha quindi un dimezzamento dei valori unitari solamente per una diversa condizione: da un locale “cucina” ad un locale “angolo cottura-soggiorno”.
Altra considerazione la si può fare analizzando le tariffe catastali dei Comuni della provincia di Rimini. La tariffa catastale corrisponde alla rendita catastale di una unità immobiliare composta da un unico vano e quindi questa semplificazione ci permette di fare i confronti tra i valori delle rendite nei diversi Comuni.
I grafici rappresentano il valore stimato, a metro quadrato medio, per le categorie A/3, A/2 ed A/7 dei vari Comuni della provincia.
Sulla base di questo calcolo una abitazione in zona mare a Rimini, con una classe di merito catastale media, ha i seguenti valori unitari: quasi 1.200,00 euro per una abitazione economico-popolare; 2.500,00 per una civile abitazione e quasi 2.900,00 per una abitazione in villino. Anche in questo caso i valori ordinari non sembrano avere il divario stimato dal quotidiano economico.
Ultima considerazione la facciamo, per Rimini, sugli alberghi. Le statistiche catastali riferite al 31 dicembre 2012 per la provincia di Rimini e per il capoluogo Rimini attestano che nel Comune di Rimini sono censite numero 1.373 unità immobiliari in categoria D/2 (alberghi) mentre nel resto della provincia ci sono altre 1.583 unità immobiliari della stessa categoria.
Se utilizziamo la rendita catastale complessiva di questi immobili per calcolarne il valore imponibile ai fini Imu e lo suddividiamo per il numero degli alberghi, si ottiene un dato che dovrebbe fare riflettere.
Nel Comune di Rimini una unità immobiliare ad uso albergo ha un valore imponibile Imu pari a circa 660.000,00 euro mentre nel resto della provincia il valore medio di un albergo sale a 1.445.000,00 euro, oltre il doppio.
Questo sembra essere un dato veramente incoerente e che dimostra come la revisione del Catasto Fabbricati, per essere equa, deve necessariamente eliminare tutte le situazioni anomale che vanno ricercate anche nei “furbetti della rendita”.
Fabio Lisi
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